一、小產(chǎn)權(quán)房怎么貸款,貸款要注意什么

  小產(chǎn)權(quán)房是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn),在現(xiàn)實(shí)中往往是一些村集體組織或者開發(fā)商以新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的商品房。因此它并不真正構(gòu)成嚴(yán)格法律意義上的產(chǎn)權(quán)。所以小產(chǎn)權(quán)房不能貸款,不能過戶,一般付款方式只有全款或者分期付款兩種。

  二、小產(chǎn)權(quán)房如何買賣

  1、看房:買賣雙方相約實(shí)地考察房屋,并且初步洽談價(jià)格、付款方式、交房日期等事項(xiàng)。

  2、查檔:買賣雙方拿著房產(chǎn)證原件或按揭合同原價(jià)前往檔案大廈國土部門查房檔案。

  3、簽合同:交易雙方可以就房屋價(jià)格、定金、首期款等內(nèi)容進(jìn)行進(jìn)一步協(xié)商,確認(rèn)無誤后,買賣雙方簽訂合同。

  4、公證賣方同擔(dān)保公司一起到公證處進(jìn)行公證,并委托擔(dān)保公司辦理相關(guān)事務(wù)。

  5、資金監(jiān)管及貸款申請(qǐng):買方支付首期款到銀行資金監(jiān)管賬號(hào),然后跟擔(dān)保公司一起和銀行簽訂資金監(jiān)管協(xié)議及相關(guān)文件,并向銀行提出貸款申請(qǐng),銀行同意貸款后出具貸款承諾書給買方,或者直接通知擔(dān)保公司,時(shí)間大概在約7到8個(gè)工作日左右。

  6、贖樓:買方支付擔(dān)保費(fèi)用后,擔(dān)保公司會(huì)向原貸款銀行申請(qǐng)贖樓,然后出具贖樓擔(dān)保,并進(jìn)行贖樓以及注銷抵押登記手續(xù)。

  7、過戶:買方同擔(dān)保公司去房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記中心辦理過戶手續(xù),在遞交房產(chǎn)過戶申請(qǐng)后,擔(dān)保公司領(lǐng)取回執(zhí)。

  8、繳費(fèi):買方同擔(dān)保公司到相關(guān)部門繳費(fèi)并領(lǐng)取新的房產(chǎn)證后,擔(dān)保公司會(huì)帶著房產(chǎn)證同銀行在產(chǎn)權(quán)登記中心作抵押登記,銀行把首期款給賣方。新房產(chǎn)證抵押登記后,銀行把扣除贖樓貸款后的貸款給賣方,時(shí)間大約在10個(gè)工作日左右。

  9、交房:買賣雙方辦理房屋交接,以及水、電等費(fèi)用的過戶,買方領(lǐng)取鑰匙。

  三、農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房買賣風(fēng)險(xiǎn)

  1、法律風(fēng)險(xiǎn)

  由于小產(chǎn)權(quán)房的特殊法律屬性,使得小產(chǎn)權(quán)房的流通轉(zhuǎn)讓存在很多的限制,因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房只具備了普通商品房的使用性質(zhì),但不具備普通商品房的法律性質(zhì),其并不是商品房。

  所以,法律法規(guī)對(duì)商品房的相關(guān)規(guī)定和制度對(duì)小產(chǎn)權(quán)房是無效的,人民法院也不能適用商品房買賣的法律規(guī)定及司法解釋處理涉及小產(chǎn)權(quán)房的案件,購房人的權(quán)益很難得到維護(hù)。

  2、政策風(fēng)險(xiǎn)

  在購買的是在建小產(chǎn)權(quán)房,購房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后,如果相關(guān)部門整頓小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項(xiàng)目,可能就會(huì)導(dǎo)致部分項(xiàng)目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。

  3、開發(fā)建設(shè)的監(jiān)管同樣存在缺位

  小產(chǎn)權(quán)房屋的開發(fā)建設(shè)還沒有明確的規(guī)定加以約束,開發(fā)建設(shè)的監(jiān)管同樣存在缺位。

  4、購買后也不能合法轉(zhuǎn)讓過戶

  根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定,農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。