中國(guó)的城市化與房地產(chǎn)市場(chǎng)
作者：安信證券高善文、郭雪松，文章僅反映作者研究和學(xué)術(shù)觀點(diǎn)，不代表見(jiàn)聞立場(chǎng)，不構(gòu)成投資建議。
進(jìn)入本世紀(jì)以來(lái)，中國(guó)的城市化進(jìn)程開(kāi)始加速。在十幾年的時(shí)間里，數(shù)以億計(jì)的人口遷入城市，并定居下來(lái)，實(shí)現(xiàn)了生活水平的巨大提高，并在這一過(guò)程中創(chuàng)造了前所未見(jiàn)的經(jīng)濟(jì)繁榮。
在這一背景下，中國(guó)城市的房地產(chǎn)價(jià)格開(kāi)始普遍上升，并在后期出現(xiàn)巨大分化。盡管中國(guó)仍然是一個(gè)中高收入國(guó)家，但北京上海等一線城市的房屋價(jià)格卻已趕上和超過(guò)許多高收入國(guó)家的水平，引發(fā)對(duì)于房地產(chǎn)泡沫的深切憂慮，并造成代際之間嚴(yán)重的財(cái)富鴻溝。但與此同時(shí)，大量三四線城市的房?jī)r(jià)卻維持在相當(dāng)合理和可以負(fù)擔(dān)的水平上，從而與一線城市的情況形成鮮明的對(duì)比和巨大的反差。
普遍的分析將此歸結(jié)于2008年金融危機(jī)以后過(guò)于寬松的貨幣政策，以及政府為刺激經(jīng)濟(jì)而采取的其他一些措施。這當(dāng)然是有道理的，但也存在許多難以解釋的問(wèn)題。
本文試圖討論三個(gè)問(wèn)題：
一、2010-2012年是中國(guó)城市化進(jìn)程的重要分水嶺。在此之前，人口的流動(dòng)在不同城市之間在統(tǒng)計(jì)意義上沒(méi)有明顯的區(qū)分；在此之后，人口開(kāi)始集中向大城市和特大城市加速流動(dòng)，而中小城市的人口流入相對(duì)更緩慢。
二、由于政府對(duì)土地市場(chǎng)的壟斷，決策認(rèn)知以及一些政治經(jīng)濟(jì)方面的可能原因，在中小城市土地供應(yīng)相對(duì)充足的同時(shí)，特大城市的土地供應(yīng)十分匱乏。這與2010年以后的人口流向形成巨大反差，基本地造成了后期城市之間房?jī)r(jià)的巨大分化。
三、2009年全球金融危機(jī)之后政府的一攬子刺激政策造成了全國(guó)范圍內(nèi)房?jī)r(jià)的普遍上漲和存貨的快速積累，具有明顯的泡沫化特征。2012年以后，在大多數(shù)城市房?jī)r(jià)上漲開(kāi)始低于通貨膨脹和收入的上升速度，至晚自2014年以后，全國(guó)范圍的房地產(chǎn)庫(kù)存的絕對(duì)水平開(kāi)始高位持續(xù)快速回落，這期間的變化顯示了去泡沫化的改變。