有人認(rèn)為，與商業(yè)貸款相比，目前來看，公積金利息負(fù)擔(dān)低并沒有優(yōu)勢(shì)，因?yàn)檗k理公積金貸款需要成本。對(duì)此，有關(guān)專家給出了全面客觀的評(píng)價(jià)，那么，今年買了——套房子。
隨著住房制度改革的深入和住房貸款制度的普及，住房貸款已成為一個(gè)熱門話題。最近很多報(bào)刊雜志都發(fā)表了一些文章，把住房公積金貸款和商業(yè)銀行貸款做比較，我覺得有些值得進(jìn)一步推敲。
文章稱，“如果僅考慮利息負(fù)擔(dān)，住房公積金貸款有一定優(yōu)勢(shì)，但考慮到貸款辦理過程中需要立即支付的費(fèi)用，抵押貸款(銀行商業(yè)貸款)優(yōu)勢(shì)明顯。綜合考慮總支出，公積金貸款完全沒有優(yōu)勢(shì)?！笔聦?shí)上，為了證明上述觀點(diǎn)，文章在比較兩種貸款成本時(shí)，只是以住房公積金貸款中即期成本最高的“房貸加購(gòu)房綜合險(xiǎn)”為例，并不能客觀說明住房公積金貸款相對(duì)于商業(yè)銀行貸款沒有優(yōu)勢(shì)。
公積金采取同樣的貸款方式優(yōu)勢(shì)明顯。
住房公積金貸款擔(dān)保方式有四種，抵押加連帶責(zé)任保證、抵押加購(gòu)房綜合保險(xiǎn)、質(zhì)押保證、連帶責(zé)任保證。最常用的是前兩種，即“房貸加連帶責(zé)任保證”和“房貸加購(gòu)房綜合保險(xiǎn)”。目前商業(yè)銀行貸款的擔(dān)保方式有三種：抵押加連帶責(zé)任擔(dān)保、質(zhì)押擔(dān)保和連帶責(zé)任擔(dān)保。一般采用抵押加連帶責(zé)任保證。在比較貸款成本時(shí)，住房公積金貸款的例子是“抵押加購(gòu)房綜合保險(xiǎn)”，銀行商業(yè)貸款(按揭貸款)的例子是“抵押加連帶責(zé)任保證”。對(duì)比一下，兩筆貸款費(fèi)用如下：(借款人40歲，總房款60萬，貸款10年30萬)
需要注意的是，家保中的住房公積金貸款，按現(xiàn)行政策是每五年購(gòu)買一次，可按貸款金額投保，所以房屋保險(xiǎn)費(fèi)為1147.2(38.2430)22294.4元。另外，中介費(fèi)不是必須的，也不是公積金貸款獨(dú)有的。委托機(jī)構(gòu)辦理商業(yè)貸款也要付費(fèi)。比如他們自己辦理貸款不需要支付中介費(fèi)，目前也有開發(fā)商辦理住房公積金貸款不收費(fèi)。
從上面可以看出，僅考慮成本，當(dāng)公積金貸款和商業(yè)貸款都采用“抵押加連帶責(zé)任保證”擔(dān)保時(shí)，公積金還是有相當(dāng)優(yōu)勢(shì)的。根據(jù)文中給出的例子，住房公積金貸款本息和費(fèi)用之和比商業(yè)銀行貸款少17219.2元。這樣，當(dāng)兩種貸款采用相同的擔(dān)保方式時(shí)，公積金貸款還是有相當(dāng)大的優(yōu)勢(shì)的，購(gòu)買綜合保險(xiǎn)實(shí)際上是公積金貸款比商業(yè)貸款更有保障的方式。
公積金綜合保險(xiǎn)和商業(yè)貸款全額保障各有利弊。
在公積金貸款中，購(gòu)買購(gòu)房綜合保險(xiǎn)只是四種保障方式之一。另一方面，保險(xiǎn)公司在收取保險(xiǎn)費(fèi)時(shí)，會(huì)承擔(dān)相應(yīng)的保險(xiǎn)責(zé)任。從這個(gè)角度來看，保險(xiǎn)成本不僅僅是貸款中要支付的成本，支付成本比單位擔(dān)保多，相應(yīng)降低了借款人未來的還款風(fēng)險(xiǎn)。比如借款人失業(yè)、身故、殘疾，保險(xiǎn)公司審核確認(rèn)后為借款人支付剩余貸款本息。
在單位擔(dān)保的擔(dān)保模式下，一旦借款人不能償還貸款，擔(dān)保單位將還清貸款，但擁有相應(yīng)的追索權(quán)。借款人無力償還的，擔(dān)保單位可按法定程序處理借款人購(gòu)買的房屋。
抵押登記越快，交的保費(fèi)越少。
按照現(xiàn)行規(guī)定，借款人用所購(gòu)房屋抵押貸款。完成抵押登記手續(xù)后，保險(xiǎn)公司可以申請(qǐng)退保。按照規(guī)定，保險(xiǎn)公司會(huì)在扣除一定手續(xù)費(fèi)后，退還借款人剩余期限的壽險(xiǎn)保費(fèi)。比如借款人購(gòu)買了五年的保險(xiǎn)，第二年辦理抵押登記時(shí)，保險(xiǎn)公司會(huì)扣除一定的手續(xù)費(fèi)，退還剩余三年的保費(fèi)。一般房貸都要交登記費(fèi)，但費(fèi)用不高，一般是每平方米建筑0.3元左右。如果借款人買一套100平米的房子，他的抵押登記費(fèi)是0.310030元。抵押登記手續(xù)完成后，借款人實(shí)際上只使用抵押擔(dān)保，所以當(dāng)借款人采用“抵押加購(gòu)房綜合保險(xiǎn)”的擔(dān)保模式時(shí)，最終的總費(fèi)用取決于借款人的抵押登記。如果借款人貸款10年，5年后仍未辦理抵押登記手續(xù)，借款人仍需繳納剩余5年的保險(xiǎn)費(fèi)。目前抵押登記手續(xù)在房產(chǎn)局辦理，但各區(qū)縣房產(chǎn)局辦理的手續(xù)和速度不盡相同。
開發(fā)商只擔(dān)保商業(yè)貸款。他們何時(shí)為公積金貸款保駕護(hù)航？
需要注意的是，很多人認(rèn)為住房公積金貸款必須購(gòu)買綜合保險(xiǎn)，這也和開發(fā)商的理解有關(guān)。事實(shí)上，所有商業(yè)貸款允許借款人購(gòu)房的項(xiàng)目都是與銀行簽訂了協(xié)議的項(xiàng)目，開發(fā)商必須為向銀行貸款購(gòu)房的人提供擔(dān)保。但是公積金貸款并沒有和開發(fā)商簽訂協(xié)議，即開發(fā)商可以提供擔(dān)保，也可以不提供擔(dān)保。如果開發(fā)商不提供擔(dān)保，借款人可以找自己的單位或其他單位為其貸款擔(dān)?；蛸?gòu)買綜合保險(xiǎn)。
另一方面，部分開發(fā)者對(duì)這方面的理解存在問題。同樣，客戶通過貸款買房，住房公積金貸款利率低，更有利于開發(fā)商賣房。開發(fā)商沒有理由僅僅因?yàn)橐粋€(gè)貸款強(qiáng)制擔(dān)保和一個(gè)非強(qiáng)制擔(dān)保就區(qū)別對(duì)待。所以有些開發(fā)商對(duì)兩種貸款區(qū)別對(duì)待，這也是購(gòu)房者對(duì)兩種貸款不完全了解的原因。是否與開發(fā)商簽訂協(xié)議也是住房公積金管理中心需要考慮的問題。
貸款中需要澄清的問題
以上是比較兩筆貸款的手續(xù)費(fèi)和費(fèi)用
出應(yīng)注意的問題，此外對(duì)貸款中其他一些問題，我認(rèn)為也值得進(jìn)一步探討。1.文章說部分按揭貸款（銀行商業(yè)貸款）允許借款人持有房屋產(chǎn)權(quán)證，銀行執(zhí)有《房屋他項(xiàng)權(quán)利證》。實(shí)際上，《房屋他項(xiàng)權(quán)利證》是抵押登記辦理完畢后，抵押登記部門發(fā)給抵押權(quán)人（銀行）的證明，銀行拿到《房屋他項(xiàng)權(quán)利證》后，原收押的借款人房屋產(chǎn)權(quán)證應(yīng)退還借款人。這個(gè)程序兩種貸款是一樣的，即抵押登記之前，銀行收押產(chǎn)權(quán)證，抵押登記之后銀行收押他項(xiàng)權(quán)利證，并將產(chǎn)權(quán)證退還借款人。
2.文章說住房公積金貸款可以支取個(gè)人住房公積金還款，而銀行商業(yè)貸款則不能。實(shí)際上，依據(jù)住房資金管理中心的有關(guān)規(guī)定，兩種貸款只要是用于個(gè)人購(gòu)買房屋，還款都可以支取住房公積金。
3.文章說北京市連續(xù)幾個(gè)月貸款額超過了交存額，可能出現(xiàn)住房公積金貸款要等很長(zhǎng)時(shí)間。但實(shí)際上，1999年北京市住房公積金管理中心月公積金凈增額在兩億元左右，月貸款發(fā)放額在一億元左右。仍有大量資金在銀行存放而尚未動(dòng)用。
4.另外，貸款期限上，兩種貸款理論上均可以申請(qǐng)30年，銀行商業(yè)貸款一般實(shí)際貸款期限達(dá)不到30年，而住房資金管理中心有文件規(guī)定，除了考慮借款人年齡和償還能力外，任何管理中心分支機(jī)構(gòu)不得以其他理由拒絕發(fā)放任何期限的貸款。
5.文章說住房公積金貸款對(duì)外地戶口借款人貸款有一定限制，只能采用質(zhì)押或保證擔(dān)保。另外，銀行商業(yè)貸款更加簡(jiǎn)捷方便。的確，因外地戶口在北京辦理不了失業(yè)證，所以外地戶口住房公積金貸款在購(gòu)買綜合保險(xiǎn)上存在問題，目前只能考慮保證擔(dān)保或質(zhì)押擔(dān)保，而銀行商業(yè)貸款因不存在購(gòu)房綜合保險(xiǎn)，所以不存在這個(gè)問題。將來，北京市住房資金管理中心將考慮建立擔(dān)保公司來進(jìn)一步解決借款人擔(dān)保問題，那時(shí)，外地人住房公積金貸款的擔(dān)保問題也迎刃而解了。而住房公積金貸款因?yàn)閷儆谖匈J款，借款人須跑的部門相應(yīng)要比銀行商業(yè)貸款多一些。一方面，兩者手續(xù)繁簡(jiǎn)雖有差距，但差距不大。在借款人材料齊全情況下，也有借款人認(rèn)為住房公積金貸款比銀行商業(yè)貸款更簡(jiǎn)便的。另一方面，北京市住房資金管理中心也正著手進(jìn)一步簡(jiǎn)化貸款手續(xù)，如評(píng)估機(jī)構(gòu)已經(jīng)與管理中心合署辦公等。第三，目前已有很多住房公積金貸款的代辦機(jī)構(gòu)，只要花幾百元，整個(gè)貸款手續(xù)可以委托貸款代辦機(jī)構(gòu)辦理。