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房貸已還5年,為什么現(xiàn)在每月還的房貸和房貸計算器上面的金額不一樣呢?
花褲衩
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2024-02-05
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為了規(guī)避利率風險,五年以上貸款一般采用浮動利率。如果房貸還款在五年以上,那么一般為浮動利率,會隨基準利率的變化而變化,而五年以來調(diào)了六次基準利率,如下圖。
很多人會被房貸計算器,或被房產(chǎn)銷售員所誤導(dǎo),認為貸款每月歸還的本息都是一樣(等額本息),或是房貸計算器的計算結(jié)果(等額本金)。其實不是的,房貸計算器計算結(jié)果僅供參考,是以目前利率下計算的預(yù)估結(jié)果,并不預(yù)示未來歸還本息。 比如當下貸款沒有上浮為4.9%(五年以上期限基準利率),如今年央行進行加息,將五年以上貸款利率調(diào)整為5%,那么明年的1月1日起,貸款者則以5%的利率計算月供金額。 所以,購房者需要特別注意上浮利率,因為這個上浮的比例不會隨基準利率的變化而變化。比如如今房貸上浮30%,貸款利率為4.9%*130%=6.37%,可能覺得沒什么。但是如果央行進行加息,基準利率調(diào)到6%(甚至更高),而這30%的比例不變,那么貸款利率將是6%*130%=7.8%,這就要考慮還不還得起的問題了。 如果已還5年,那么購房貸款應(yīng)當在2013年,當時五年以上實行的基準利率為6.55%。而在2014年進行了一次降息,在2015年1月1日起房貸月供需重新計算,得以6.15%計算(貸款利率不上浮不打折的情況下,下同)。 2015年一整年都得以6.15%的計算,不管2015年降了五次息,因為降息要到第二年才實行。因此,2015年的五次降息以后五年期以上期限利率調(diào)整為4.9%,那么在2016年1月1日起則以4.9%貸款利率計算房貸月供了。 因此,所還本金和利息并不等于購房時房貸計算器的計算結(jié)果,但是在某一年,或基準利率不變的情況下,月供至少會保持一年不變的情況(降息或加息要第二年才實行)。而如果閣下每個月還的房貸與房貸計算器不一樣,那么選擇的應(yīng)當是等額本金還款,其本身每個月還款金額都不一樣?;鶞世手灰淮握{(diào)整,卻未用新的基準利率計算,相較于原先的計算結(jié)果每個月就不一樣了。 基準利率調(diào)整后怎么還款呢?假如2013年房貸100萬,分30年等額本息還,在銀行不上浮和不打折的情況下計算月供。那么在2013年和2014年,每個月應(yīng)還還6353.6元,如上圖。 在還了24期以后,2015年1月1日以實行6.15%計算,而其剩余本金為977109.35元,那么則以新的基準利率計算,則以剩余本金作為總金額,貸款期限為28年進行計算月供。 同理,在2016年得以實行的4.9%來計算剩余本金和剩余期限??偠灾?,每個月的利息等于逐月剩余本金*房貸利率/12。
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