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2019年全款買房和貸款買房哪個(gè)更劃算?
花褲衩
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2024-02-05
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假設(shè)你有100萬現(xiàn)金,到底全款買房還是貸款買房劃算?這個(gè)問題的本質(zhì)是這100萬升值的速度是否能戰(zhàn)勝其他理財(cái)產(chǎn)品,包括銀行的利息,當(dāng)然我們是從投資的角度看。
我來幫你論證一下: 在不同的房?jī)r(jià)條件下,這個(gè)問題的答案也是不一樣的,比如在2005年北京的房?jī)r(jià)只有6000多一個(gè)平方,一套120平方的房子只要72萬,100萬可以全款買一套,同時(shí)還可以把裝修,家具家電都買齊。 13年后的今年,當(dāng)初北京6000元一平的房?jī)r(jià)應(yīng)該到8萬一平方,那么價(jià)值應(yīng)該是1000萬(現(xiàn)在是否能賣出去不在討論范圍),升值了14倍,這是全款買房的結(jié)果。 我們換一個(gè)方式,當(dāng)初以20%的首付買5套房(那時(shí)不限購(gòu),而且可以用親人朋友的名義買),每套付14.4萬,五套房總共也是72萬,5套房到現(xiàn)在是5000萬,比全款買房高了5倍,毫無疑問應(yīng)該貸款買房。 關(guān)鍵因素是什么?房?jī)r(jià)的高低和房租回報(bào) 房?jī)r(jià)的高低決定了你的資產(chǎn)升值的速度和你貸款的成本,比如: 在房?jī)r(jià)為6000元一個(gè)平方的時(shí)候,貸款20年的一個(gè)月應(yīng)該是3500元月供,開始的時(shí)候可能房租達(dá)不到月供的水平,但是房租和房?jī)r(jià)同時(shí)在漲, 上圖是2005年北京房?jī)r(jià)和房租上漲的例子,房?jī)r(jià)年復(fù)合增長(zhǎng)為17.3%,房租的平均漲幅9.5%,所以根本不用擔(dān)心房租是否能覆蓋銀行房貸的問題,很快房子就變成了你的印鈔機(jī)。結(jié)果就是買5套房子就類似于有5個(gè)不用發(fā)工資的員工為你賺錢,賺錢的速度按照初始的100萬現(xiàn)金作為基礎(chǔ),每年增長(zhǎng)17.3%,同時(shí)房租還每年增長(zhǎng)9.5%,但如果只買一套房子那么就只有一個(gè)這樣的員工幫你賺錢,差別可想而知。 但現(xiàn)在能這么干嗎?肯定不行了,(即使政策允許可以買5套房子),但房?jī)r(jià)在8萬一平方的基礎(chǔ)上,首付20%就是200萬,每個(gè)月的月供高達(dá)3.5萬,而房租最多1萬多一個(gè)月,每個(gè)月要倒貼銀行2萬,而且房?jī)r(jià)也不具備上漲空間了,這就是一筆不劃算的投資。 所以結(jié)論就是在房?jī)r(jià)比較低的時(shí)候就應(yīng)該盡量貸款買房,而在房?jī)r(jià)高的時(shí)候如果是投資就不要買房,如果是自己住就全款買。這里有幾個(gè)問題: 1房?jī)r(jià)到底多高才適合貸款?一個(gè)公式我多次和大家分享過,叫做房租與房?jī)r(jià)比,一年的房租如果大于等于5%,就可以貸款買,比如上面舉得例子比例,一年房租是4.2萬,房?jī)r(jià)是72萬,比例為5.8%,房?jī)r(jià)足夠低,同時(shí)意味著房?jī)r(jià)和房租上漲空間大。 而當(dāng)房?jī)r(jià)漲到8萬一個(gè)平方,房租一年是18萬,除以1000萬的總房?jī)r(jià)等于1.8%,遠(yuǎn)低于5%的要求。 2如果1000萬買理財(cái)產(chǎn)品,比如買上證指數(shù)基金,這是以市場(chǎng)里的幾百上千家公司的漲跌作為基礎(chǔ)的指數(shù),沒有什么風(fēng)險(xiǎn),長(zhǎng)期年化回報(bào)率應(yīng)該在10%-12%,每年有100萬的資本性收入,就遠(yuǎn)比買房每個(gè)月還有倒貼2萬元?jiǎng)澦愕亩唷?
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