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房貸利率按5.39%算的話,一萬元一年利息是多少呢?
花褲衩
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2024-02-05
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如果說是存款或者普通的貸款,那么正常利率5.39%,一萬元一年的利息就是:10000*5.39%=539元,但對于房貸而言,實(shí)際并不是539元,這是為什么呢?因?yàn)榉抠J剩余的本金是一直在減少的,并非一層不變。
房貸主要有兩種還款方式:等額本息及等額本金,為什么兩者的還款利息也會不一樣呢?因?yàn)檫@兩者,每期歸還的本金不一致所致。 等額本息 等額本息:在還款期內(nèi),每月償還同等數(shù)額的貸款(包括本金和利息),可以簡單的理解它把利息全部計(jì)算出來了,再加上本金,除以全部的期數(shù)。 銀行等額本息每月還款數(shù)額計(jì)算公式如下: [貸款本金×月利率×(1+月利率)^還款月數(shù)]÷[(1+月利率)^還款月數(shù)-1] 舉例:假定借款人從銀行獲得一筆100萬元的個(gè)人住房貸款,貸款期限20年,貸款年利率4.9%,每月還本付息。按照上述公式計(jì)算,每月應(yīng)償還本息和為6544.44元。 上述結(jié)果只給出了每月應(yīng)付的本息和,因此需要對這個(gè)本息和進(jìn)行分解。 仍以上例為基礎(chǔ),一個(gè)月為一期: 第一期貸款余額100萬元,應(yīng)付利息4083.33元(1000000×4.9%/12),支付本金為6544.44-4083.33=2461.11元,仍欠銀行貸款100萬-6544.44=997628.89元; 第二期應(yīng)支付利息997628.89×4.9%/12=4073.284元,歸還的本金為:6544.44-4073.284=2471.156元。 ............ 因?yàn)槊科诙加袣w還相應(yīng)的本金,所以每期計(jì)息的本金越來越少,故而最終實(shí)際支付的利息會低于我們平時(shí)普通貸款的利息(平時(shí)貸款一般都是一直按原本金計(jì)息的)。 等額本金 等額本金:是在還款期內(nèi)把貸款數(shù)總額等分,每月償還同等數(shù)額的本金和剩余貸款在該月所產(chǎn)生的利息,這樣由于每月的還款本金額固定,而利息越來越少,借款人起初還款壓力較大,但是隨時(shí)間的推移每月還款數(shù)也越來越少。 銀行等額本金貸款計(jì)算公式如下: 每月還款金額=(貸款本金/還款月數(shù))+(本金—已歸還本金累計(jì)額)×每月利率 仍以上述案例為例:假定借款人從銀行獲得一筆100萬元的個(gè)人住房貸款,貸款期限20年,貸款年利率4.9%。 那么第一個(gè)月還款的金額為:(100萬/240)+(100萬-0)*4.9%/12=4166.67+4083.33=8250元 第二個(gè)月還款的金額為:(100萬/240)+(100萬-4166.67)*4.9%/12=4166.67+4066.32=8232.99元 ................. 從上述計(jì)算,我們可以看出,等額本金前期每個(gè)月歸還的本金比等額本息高,所以它的利息整體就會比等額本息低,因?yàn)樗加勉y行的資金時(shí)間較少。 總結(jié) 房貸利率5.39%是沒錯的,但是它的本金因?yàn)閷?shí)際不是一直占用著的,所以它的利息并非直接乘以5.39%這么簡單,而是根據(jù)每個(gè)月本金的變化情況來計(jì)息。
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