一般買(mǎi)房貸款審批是在提交購(gòu)房合同資料后進(jìn)行的，如果買(mǎi)房貸款審批未通過(guò)，交易該如何進(jìn)行？
在貸款買(mǎi)房的過(guò)程當(dāng)中，由于個(gè)人資質(zhì)原因或政策原因，會(huì)出現(xiàn)一些買(mǎi)房貸款審批未通過(guò)的情況，導(dǎo)致買(mǎi)房者沒(méi)有足夠資金繼續(xù)履行合同，出現(xiàn)這種情況，買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)該如何界定責(zé)任歸屬呢？
一、銀行不放貸，誰(shuí)承擔(dān)責(zé)任？
商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定，買(mǎi)受人以擔(dān)保貸款的方式付款，因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買(mǎi)受人。對(duì)上述規(guī)定應(yīng)從以下兩個(gè)方面來(lái)理解：
1、因當(dāng)事人自身原因?qū)е沦I(mǎi)受人未能與銀行訂立商品房擔(dān)保貸款合同致雙方無(wú)法繼續(xù)履行購(gòu)房合同的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同及損失賠償。
2、非因當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致購(gòu)房合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買(mǎi)受人。這一規(guī)定為非因自身原因致無(wú)法辦理銀行按揭的購(gòu)房者維權(quán)提供了有力依據(jù)。這些情況可以是政策法規(guī)等不可抗力因素影響下的違約。
二、如何避免按揭貸款糾紛？
為了避免因按揭不成產(chǎn)生糾紛，保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益，建議購(gòu)房者從以下三點(diǎn)入手將風(fēng)險(xiǎn)控制在最低限度：
1、在簽訂購(gòu)房合同前，購(gòu)房者在聽(tīng)取開(kāi)發(fā)商意見(jiàn)的同時(shí)，盡量向貸款銀行進(jìn)行詳細(xì)的咨詢(xún)，了解貸款審批的條件及要求，對(duì)于自身還款能力及貸款能否獲批有一定的心理預(yù)期。
2、雙方在簽訂購(gòu)房合同時(shí)就按揭不成時(shí)買(mǎi)受人的合同解除權(quán)進(jìn)行明確約定，即在合同中約定，如因銀行不予辦理按揭手續(xù)致買(mǎi)受人無(wú)法取得貸款的，買(mǎi)受人有權(quán)解除購(gòu)房合同并免于承擔(dān)違約責(zé)任。
3、如果銀行通過(guò)貸款申請(qǐng)并與購(gòu)房者簽訂了《貸款協(xié)議》，對(duì)放款時(shí)間進(jìn)行了明確約定，后卻以各種理由不按時(shí)放款，則購(gòu)房者有權(quán)依據(jù)《貸款協(xié)議》要求銀行按時(shí)放款并追究其相應(yīng)的違約責(zé)任。
房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同的法律關(guān)系是建立在出售方和購(gòu)買(mǎi)方之間的，銀行貸款只是購(gòu)買(mǎi)方的一種付款方式。購(gòu)房者要注意的是，即使購(gòu)買(mǎi)方按合同約定準(zhǔn)時(shí)向銀行交付放款所需材料，但是由于自身原因造成沒(méi)有履行接下來(lái)的付款義務(wù)，根據(jù)合同約定，購(gòu)買(mǎi)方仍需要向出售方承擔(dān)違約責(zé)任。在這里提醒各位購(gòu)房者，在考慮貸款買(mǎi)房時(shí)，一定要根據(jù)自身資質(zhì)提前估算自己的貸款額度，選擇相應(yīng)價(jià)格的住房，以免造成自身資質(zhì)不足影響貸款額度，無(wú)法全額支付房款的情況發(fā)生。