今年不買房，一年又白忙。這是對過去房地產(chǎn)火熱情況的很好的詮釋，30年的房貸利率是有可能超過本金的，聽起來我們支付了很多的利息，但是要看到另一面，沒有房子，可能沒有家的感覺；沒有房子租房子不止要付出租金，還要忍受搬家的痛苦和房東漲房價的不可商量；沒有房子可能結(jié)不了婚，無法通過丈母娘這關(guān)；沒有房子，可能無法落戶口，還在上學會成為問題；所有不是我們愿意做房奴，而是不得不做房奴。但是也不用擔心，做房奴，支付的利息房價升值可以完全覆蓋。舉個例子，讓大家安心做房奴。

房子價值150元，貸款100萬，首付50萬，房貸利率5.31%，期限30年，還款方式等額本息，房價上漲多少，可以保本？租金年利率按照2.3%計算，中介費和賣房費用為0，買房費用按照總價的3%計算。 1、租金 上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布報告顯示，二季度，根據(jù)城市房產(chǎn)網(wǎng)的數(shù)據(jù)，50個典型城市租金收益率為2.3%，租金收益類按照2.3%計算，150萬的房子，30年的租金收入總和為103.5萬，這個金額偏小，每年的租金還會上漲。 2、首付的資金成本 首付50萬，我們按照銀行存款5年期利率5%計算，5年到期后本息復投，30年銀行存款獲得的收益為140.73萬，所以首付的資金成本為140.73萬。 3、貸款100萬總利息 貸款本金100萬，還款方式為等額本息，期限30年，貸款利率為基準利率5.31%，每個月還款5,559.26元，總利息為100.13萬元，和本金基本相同。 4、房價年復合增長率是多少，可以保本 所以：買房總成本等于=140.73萬+100.13萬+150*0.03（買房費用）=‭245.36‬萬元。 買房總收益=103.5萬（資金）+房子升值，要保本，需要買房總成本=買房總收益，計算得出房子升值103.5萬元，30年后需要賣245.36‬萬元即可保本，房價年復合增長率為1.65%，這個數(shù)值供參考，因為期限、利率、費用、首付金額都不同，計算的結(jié)果也會有所差異，可以參考計算的方法。 5、未來房價年復合增長率達到1.65%可以滿足嗎？ 過去和現(xiàn)在的房價漲幅遠遠超過1.65% 這個漲幅在過去已經(jīng)被證明是輕松可以達到，從1999年到2018年，全國住宅商品房銷售均價為從1999年每平米1857元上漲到2018年的每平方8544元，年復合增長率為8.36%，在嚴控房價增長的前提下，2019年1-8月份住宅商品房銷售均價為9318元/平方米，相比于2018年銷售均價8544元/平方米，同比增長9.3%，另外再看具體城市，2019年8月份70個大中型城市，70個大中型城市沒有任何一個城市房價發(fā)生同比下跌，79個大中型城市房價全部發(fā)生同比上漲。 未來房價的年復合增長率能達到1.65%嗎？ 雖然我國未來的房價不太可能像過去那么快，但是還是會繼續(xù)上漲，因為核心需求還在。年復合增長率達到1.65%我認為很輕松。 2018年末我國總?cè)丝跒?3.95億，其中城鎮(zhèn)人口為8.31億，農(nóng)村人口為5.64億，城鎮(zhèn)化率為59.58%，而按照戶籍人口算城鎮(zhèn)化率只有43.4%，對比發(fā)達國家的城鎮(zhèn)化率數(shù)據(jù)，發(fā)達國家城鎮(zhèn)化率越80%左右，按照總理在《巴黎的經(jīng)濟合作與發(fā)展組織總部發(fā)表主旨演講》讓我國在本世紀中葉進入中等發(fā)達國家行列，對比2018年的城鎮(zhèn)化率數(shù)據(jù)，我國還有20%的空間，相當于未來還有2.8億的農(nóng)村人口變成城市人口，即使假設區(qū)域變動導致的農(nóng)村就得城鎮(zhèn)化產(chǎn)生的住房需要不通過市場渠道滿足（通過拆遷或者已有房入城），這部分人口仍然需要大量的住房，為房價繼續(xù)上漲提供源動力。另外還有其他原因會繼續(xù)推動房價上漲，如經(jīng)濟繼續(xù)發(fā)展和居民收入繼續(xù)上漲，推動房價繼續(xù)上漲；房地產(chǎn)的投資屬性推動房價上漲；我國居民的購房情懷；供求矛盾推動房價繼續(xù)上漲；金融支持，M2貨幣余額從1998年的10.44萬億元上漲到2018年的182.7萬億元，增長17.5倍，年復合增長率15.38%；其中大量的貨幣是流入到房地產(chǎn)行業(yè)，是房價上漲的金融基礎。 綜上所述：30年的房貸利息超過本金，不用擔心，未來房價上漲會抵消掉利息，做一個快樂的和放心的房奴。