LPR維持不變，房貸比買(mǎi)房更難熬

又到了每個(gè)月例行發(fā)布LPR的日子，如今全球股票閃崩，各國(guó)失業(yè)率均在激增，我國(guó)也有不少企業(yè)裁員降薪。工作沒(méi)了，肯定會(huì)影響到房貸，這也讓大家格外關(guān)注此次LPR的發(fā)布。然而在海外大幅降息的背景下，我國(guó)今天發(fā)布的LPR與上個(gè)月相比沒(méi)有變化，也令很多人頗感意外。

據(jù)中國(guó)貨幣網(wǎng)消息，2020年3月20日貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為：1年期LPR為4.05%，5年期以上LPR為4.75%，與上個(gè)月一致。那么，本月的LPR為什么沒(méi)有變化？

數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)外匯交易中心

對(duì)此，國(guó)泰君安發(fā)表點(diǎn)評(píng)稱(chēng)，3月不降MLF、不降LPR，4月份“降準(zhǔn)、降LPR”的雙降概率較大。短端利率仍將維持震蕩，長(zhǎng)端仍有下行空間。

站長(zhǎng)看來(lái)，央行不降息的原因主要有3個(gè)：

1、美歐全面降息+量化寬松，中國(guó)不降息保持利息優(yōu)勢(shì)，熱錢(qián)可能流向國(guó)內(nèi)。

2、是國(guó)內(nèi)防疫取得重大成果，企業(yè)復(fù)產(chǎn)復(fù)工，經(jīng)濟(jì)正在恢復(fù)，無(wú)需降息。

3、受疫情影響，眾多城市物價(jià)上升，實(shí)際利率（指剔除通貨膨脹率后儲(chǔ)戶(hù)或投資者得到利息回報(bào)的真實(shí)利率）在下降。如果存款利率保持不變，物價(jià)持續(xù)上漲后可能會(huì)出現(xiàn)負(fù)利率，使存款人的資本遭受損失。

現(xiàn)在中國(guó)CPI（消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)）仍在高位，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：2020年2月份，全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格同比上漲5.2%。分省份來(lái)看，2月CPI同比漲幅四川省最高，同比上漲6.9%；寧夏和上海并列全國(guó)末尾，同比上漲3%；山西省以及江蘇省同比上漲5.2%

存款利息最近一直沒(méi)有降，如果只降低貸款利率，銀行業(yè)會(huì)受到?jīng)_擊，所以沒(méi)有降息。

站長(zhǎng)認(rèn)為，隨著我國(guó)通脹水平逐步回落以及全球主要經(jīng)濟(jì)體央行重啟量化寬松貨幣政策，我國(guó)貨幣政策空間已經(jīng)打開(kāi)，4月中上旬央行大概率會(huì)下調(diào)存款基準(zhǔn)利率。因?yàn)榻禍?zhǔn)可發(fā)揮釋放長(zhǎng)期流動(dòng)性和降銀行成本，達(dá)到一石雙鳥(niǎo)作用。

眾所周知，商品價(jià)格下降對(duì)個(gè)人和社會(huì)影響最大的就是房子。如果房?jī)r(jià)短期下跌超過(guò)30%，就會(huì)引發(fā)連鎖效應(yīng)。因?yàn)榉孔雍屯恋夭粌H是商品，更是國(guó)家稅收、各級(jí)政府財(cái)政收入、眾多開(kāi)發(fā)商的生死線，也是不少中產(chǎn)的身家性命。

國(guó)際上比較安全的收入房?jī)r(jià)比是1：3至1：6之間。但諸葛找房2019年的統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示：

數(shù)據(jù)來(lái)源：諸葛找房

深圳的房?jī)r(jià)收入比達(dá)到35.90，雄踞榜首，成為購(gòu)房難度最高的城市。北京以31.23的“高分”緊隨其后。第3名為上海，房?jī)r(jià)收入比為26.07。此外，鞍山以4.20的房?jī)r(jià)收入比墊底，為購(gòu)房“最容易”的城市。

Ps：房?jī)r(jià)收入比，是指住房?jī)r(jià)格與城市居民家庭年收入之比。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，指的是房屋總價(jià)與居民家庭年收入的比值，用作衡量房?jī)r(jià)是否處于居民收入能夠支撐的合理水平。以一個(gè)家庭約2.8人計(jì)算，房?jī)r(jià)收入比=（城市二手住宅掛牌平均單價(jià)*城市房屋平均面積）/（城鎮(zhèn)居民個(gè)人收入*2.8）。

目前來(lái)看，深圳、北京等一線城市的房?jī)r(jià)收入比都在20%以上。雖然同期居民收入也有增加，但大大落后于房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)。

目前房子確實(shí)很貴，多少人為了買(mǎi)房要把祖孫三輩的錢(qián)都拿出來(lái)，才能付個(gè)首付，以后還要當(dāng)二三十年的房奴。但當(dāng)房?jī)r(jià)跌破首付的時(shí)候，房子就會(huì)變成負(fù)資產(chǎn)，如果房子的價(jià)值已經(jīng)不夠償還銀行欠款，很多人就會(huì)選擇斷供。比如美國(guó)在次貸危機(jī)的時(shí)候，就有不少的家庭拋棄了房產(chǎn)。

電影《大空頭》中曾有個(gè)令人印象深刻的情節(jié)：沒(méi)有固定收入的脫衣舞娘以5%的超低首付坐擁5棟豪宅外加一套公寓，更有甚者以狗的名義申貸購(gòu)房成功。后來(lái)次貸危機(jī)爆發(fā)，只能斷供。

美國(guó)是一個(gè)購(gòu)房首付比例相當(dāng)?shù)偷膰?guó)家，杠桿率要比中國(guó)高很多。美國(guó)次貸危機(jī)前，杠桿率基本維持在80%－90%，到2007年升至100％，即所謂的“零首付”購(gòu)房。次貸危機(jī)后，杠桿率迅速回落，2010年至今維持在65%左右。而日本住房交易杠桿率在1974年約37%，在1987年最高峰也達(dá)到100%，資產(chǎn)泡沫破裂后的5年之間回落到45%左右的水平。

如今海外股市的暴跌和救市政策仿佛2008年金融海嘯的重現(xiàn)，更有甚者認(rèn)為這是自上世紀(jì)30年代以來(lái)的第二次經(jīng)濟(jì)大蕭條。美股短時(shí)間內(nèi)的4次熔斷，不僅讓我們見(jiàn)證了歷史，也確信了歷史和現(xiàn)實(shí)都是可以輕易被顛覆的。

也許有人不理解這里面蘊(yùn)含了什么意義，不如用股神巴菲特的一個(gè)笑話(huà)來(lái)介紹吧：

當(dāng)危機(jī)來(lái)臨，未來(lái)充滿(mǎn)不確定性，即使巴老也hold不住。以往的股票經(jīng)驗(yàn)已不適合于此刻，樓市亦然。

疫情已經(jīng)滲透到了生活的方方面面，也將傳遞到經(jīng)濟(jì)的方方面面，這些最終也會(huì)反應(yīng)到房市上。雖然疫情目前還沒(méi)有立竿見(jiàn)影地在房?jī)r(jià)上起作用，但它對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響正在逐步擴(kuò)大。

2020年3月12日，房地美公布的美國(guó)30年期每周固定利率抵押貸款利率平均為3.36%，較去年同期的4.31%下降近1%。對(duì)于已貸款購(gòu)房的房主來(lái)說(shuō)，房貸少了，利息自然就少了，負(fù)擔(dān)少了，自然減少了斷供的機(jī)率。據(jù)了解，美國(guó)已有大量房主開(kāi)始向各個(gè)貸款機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款重組，以鎖定這一現(xiàn)有最低利率水平。照此分析，雖然受到疫情影響，但美國(guó)再次爆發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)的可能性較小。

說(shuō)完了美國(guó)，再聊聊中國(guó)居民杠桿。

根據(jù)蘇寧金融研究院公布的數(shù)據(jù)，我國(guó)居民杠桿率（居民桿桿率是最為常用的流量性指標(biāo)，表示為居民部門(mén)貸款余額與名義GDP之比，可以在一定程度上反映居民的債務(wù)負(fù)擔(dān)能力和償債能力）自1996年以來(lái)一直呈上升趨勢(shì)，大致可以分為三個(gè)階段：

第一個(gè)階段是2003年以前，居民杠桿率平穩(wěn)上升，由1996年的3%上升到2003年的18%。

第二階段是2003年至2007年，居民杠桿率相對(duì)穩(wěn)定，圍繞18%上下波動(dòng)。

第三階段是2008年及以后，居民桿桿率快速上升，從2008年到2016年，杠桿率從18%上升至45%，2017年更達(dá)到了48.97%。

上海財(cái)經(jīng)大學(xué)高等研究院公布的數(shù)據(jù)顯示，2017年三季度末個(gè)人購(gòu)房貸款余額為21.1萬(wàn)億，占總貸款余額的54%，同比增長(zhǎng)了26.2%。而且還在不斷增長(zhǎng)。

雖然從2017年開(kāi)始全國(guó)各地出臺(tái)了房地產(chǎn)限購(gòu)政策，限制了居民獲得房貸的途徑。然而值得警惕的是：2018年短期消費(fèi)貸款增速已經(jīng)超過(guò)中長(zhǎng)期貸款，主要是因?yàn)樽》抠J款的需求通過(guò)其他貸款途徑進(jìn)行轉(zhuǎn)移，一部分短期消費(fèi)貸款作為住房貸款的替代形式變相流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：2019年中國(guó)金融穩(wěn)定報(bào)告

對(duì)比其他國(guó)家，美國(guó)的居民杠桿率從20%上升到50%用了近40年時(shí)間，而中國(guó)只用了不到10年時(shí)間。對(duì)比可見(jiàn)，中國(guó)的居民杠桿率雖然低于泡沫時(shí)期的美日，但連年攀升的態(tài)勢(shì)仍值得警惕。特別是疫情期間，很多公司倒閉，居民收入下降，無(wú)疑會(huì)影響到房貸。

在我國(guó)，大部分人還貸款還是靠工資。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：2018年，全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均收入為39250.8元，其中工資性收入為23792.2元，占60.62%。城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出26112.3元，其中食品煙酒支出7239元，占27.72%；居住支出6255元，占23.95%。從這個(gè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也可以看出，城鎮(zhèn)居民的收入主要是工資，食品和居住支出占消費(fèi)支出的一半以上。

一旦疫情延續(xù)兩三個(gè)月，有房貸的業(yè)主如果被裁員導(dǎo)致失去工資，生活將馬上陷入困境。

要知道，很多白領(lǐng)和工薪階層的家庭，好不容易交了首期款在城鎮(zhèn)買(mǎi)了一套房。這次疫情，一方面是生活開(kāi)支、孩子上學(xué)開(kāi)支、老人看病開(kāi)支，一方面要供樓供車(chē)。疫情如果再拖一兩個(gè)月，這部分家庭會(huì)馬上陷入困境。一旦斷供被銀行起訴，那么這批業(yè)主中只有一套房的人將面臨失去住所的境地。

好在國(guó)家也想到了這一情況，專(zhuān)門(mén)出臺(tái)了相關(guān)政策。

早在今年1月26日，銀保監(jiān)會(huì)就發(fā)布了一則通知，要求銀行對(duì)受疫情影響暫時(shí)失去收入來(lái)源的人群，要在信貸政策上予以適當(dāng)傾斜，靈活調(diào)整住房按揭、信用卡等個(gè)人信貸還款安排，合理延后還款期限。

2月1日，央行、財(cái)政部、銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、外匯局五部門(mén)又聯(lián)合印發(fā)通知，要求鼓勵(lì)銀行機(jī)構(gòu)通過(guò)適當(dāng)下調(diào)貸款利率、完善續(xù)貸政策安排、增加信用貸款和中長(zhǎng)期貸款等方式，支持相關(guān)企業(yè)戰(zhàn)勝疫情。

很多人預(yù)測(cè)疫情會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)大降，那么如果房?jī)r(jià)真的大降，又會(huì)帶來(lái)什么影響？

房地產(chǎn)和銀行是綁一塊的，因?yàn)榈禺a(chǎn)商需要大量資金周轉(zhuǎn)，必須向銀行大量貸款；房?jī)r(jià)很貴，大部分人無(wú)法全款購(gòu)買(mǎi)，也必須向銀行貸款。據(jù)《2018年城市家庭財(cái)富健康報(bào)告》顯示，中國(guó)住房資產(chǎn)在家庭總資產(chǎn)中占比已經(jīng)高達(dá)77.7%。

假如，小王有一套價(jià)值300萬(wàn)元的房子，按揭貸款100萬(wàn)元，另有金融資產(chǎn)60萬(wàn)元，他的凈資產(chǎn)就是260萬(wàn)元。如果現(xiàn)在房?jī)r(jià)下跌了20%，那么他的資產(chǎn)會(huì)變成多少呢？就是房產(chǎn)價(jià)值縮水了60萬(wàn)元，家庭的凈資產(chǎn)就變成了200萬(wàn)元，家庭凈資產(chǎn)減少了23%。

如果房?jī)r(jià)下跌一半呢？那就是房子價(jià)值減少150萬(wàn)元，家庭凈資產(chǎn)就只剩下110萬(wàn)元，家庭凈資產(chǎn)就只剩下42.3%了。

從上面這個(gè)簡(jiǎn)單的例子能看出來(lái)，房?jī)r(jià)一旦下跌，對(duì)中國(guó)家庭的影響意味著什么。國(guó)家之所以穩(wěn)房?jī)r(jià)，也是因?yàn)橹挥蟹績(jī)r(jià)穩(wěn)下來(lái)，中國(guó)家庭的風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大趨勢(shì)才能穩(wěn)住，社會(huì)才會(huì)穩(wěn)定。

遙想2008年次貸危機(jī)，據(jù)發(fā)展前景和發(fā)展戰(zhàn)略研究報(bào)告數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：2008年，美國(guó)整體房?jī)r(jià)下跌近20%，部分地區(qū)達(dá)40-50%，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的崩潰持續(xù)了近4年。但中國(guó)房?jī)r(jià)整體上只跌了2%，部分地方跌超15%。相比美國(guó)樓市，影響要小得多。這是因?yàn)橹袊?guó)和美國(guó)樓市大不同，在土地價(jià)格和購(gòu)房資格上有嚴(yán)格控制。

1963年-2011年美國(guó)房屋平均成交價(jià)格走勢(shì)圖

我國(guó)對(duì)樓市的手段很多，比如為了應(yīng)對(duì)2008年的美國(guó)次貸危機(jī)，當(dāng)年投入4萬(wàn)億到房地產(chǎn)，樓市價(jià)格開(kāi)始止跌，并進(jìn)入主升浪。

其實(shí)在經(jīng)濟(jì)大環(huán)境差時(shí)，有危機(jī)也有機(jī)遇。

2018年，萬(wàn)科在樓市寒冬中高喊未來(lái)三年以“活下去”為目標(biāo)，率先打響樓市降價(jià)發(fā)令槍?zhuān)跏岢隽酥摹皹鞘泄拯c(diǎn)論”。這家當(dāng)年的行業(yè)龍頭在廈門(mén)打響了樓市降價(jià)的第一槍?zhuān)l(fā)樓市大動(dòng)蕩。萬(wàn)科通過(guò)降價(jià)躲過(guò)了大危機(jī)，房子銷(xiāo)售量大增。但也讓以前高價(jià)接盤(pán)的消費(fèi)者不滿(mǎn)，杭州萬(wàn)科的老業(yè)主怒而砸毀售樓處。萬(wàn)科因?yàn)榻祪r(jià)，當(dāng)年還遭到了同行的抵制。

不過(guò)對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，便宜就是硬道理，能上車(chē)就不錯(cuò)了。特別是在疫情下，大眾的錢(qián)包都癟了不少。

電影《大空頭》里有一句經(jīng)典的話(huà)：“讓你遇到麻煩的不是未知，而是你確信的事并非如你所想。"

對(duì)于個(gè)人而言，生命都被置于變幻莫測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)中，這世界其實(shí)已沒(méi)有確切的規(guī)律可循。黑天鵝之下，首要的任務(wù)還是保護(hù)好現(xiàn)有財(cái)產(chǎn)，在此基礎(chǔ)上再考慮創(chuàng)造新的財(cái)富。