房產(chǎn)抵押貸款作為銀行貸款中非常普遍的擔保措施被廣泛運用，銀行抵押權因抵押登記而產(chǎn)生。但銀行享有房產(chǎn)的抵押權并不能代表抵押權一定能夠對抗其他權利人的合法權利。齊精智律師提示在本文第一種、第五種、第七種、第八種情況中，銀行因貸款而抵押房產(chǎn)所產(chǎn)生的抵押權不能對抗其他權利人。


本文不惴淺陋，分析如下：


一、房屋購買者的居住權優(yōu)先于銀行房產(chǎn)貸款抵押應當適用《執(zhí)行異議和復議案件規(guī)定》第二十九條。


裁判要旨：交行陜西分行認為，本案應適用《執(zhí)行異議和復議案件規(guī)定》第二十七條，其對案涉房產(chǎn)享有對抗案外人李驪昕的優(yōu)先受償權，二審法院適用《執(zhí)行異議和復議案件規(guī)定》第二十九條系適用法律錯誤。本院認為，《執(zhí)行異議和復議案件規(guī)定》第二十七條規(guī)定：“申請執(zhí)行人對執(zhí)行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優(yōu)先受償權，人民法院對案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外?！睆脑摋l規(guī)定來看，原則上申請執(zhí)行人對執(zhí)行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優(yōu)先受償權的，人民法院對案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但同時規(guī)定了例外情況，即“法律、司法解釋另有規(guī)定的除外”。


換言之，申請執(zhí)行人對執(zhí)行標的享有優(yōu)先受償權的，其對抗案外人的執(zhí)行異議不是絕對的，如果法律、司法解釋另有規(guī)定的，申請執(zhí)行人即使對執(zhí)行標的享有優(yōu)先受償權，也不能對抗案外人的執(zhí)行異議。


本院認為，《執(zhí)行異議和復議案件規(guī)定》第二十九條就是第二十七條規(guī)定的“但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外”中的司法解釋，第二十九條與第二十七條并不矛盾，因為它是第二十七條的但書。第二十九條之所以作為第二十七條的但書，是為了優(yōu)先保護符合相關情形的房屋購買者的居住權，因為從價值衡量來看，該種情形下的居住權與抵押權相比，居住權優(yōu)先。據(jù)此，在李驪昕的行為符合第二十九條規(guī)定的情形下，即使交行陜西分行在案涉商品房上設定有抵押權，李驪昕也享有足以排除強制執(zhí)行的民事權利。本案中，李驪昕已承擔相應舉證責任，提供的證據(jù)足以證明其符合《執(zhí)行異議和復議案件規(guī)定》第二十九條規(guī)定的情形，二審法院參照適用該規(guī)定，根據(jù)《民事訴訟法司法解釋》第三百一十二條第一款第一項之規(guī)定，認定李驪昕享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益，適用法律正確。此外，交行陜西分行認為，適用《執(zhí)行異議和復議案件規(guī)定》第二十九條的前提條件是辦理商品房預售登記。該主張沒有法律依據(jù)，本院不予支持。


案件來源：交通銀行股份有限公司陜西省分行、李驪昕申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書，最高人民法院民 事 裁 定 書（2018）最高法民申1615號。


二、銀行對用已銷售的房屋抵押審查有過失的，抵押登記無效。


裁判要旨：永州農(nóng)商行作為專業(yè)金融機構，在審查辦理貸款擔保時，理應對云天公司房屋銷售情況進行認真詳細的調(diào)查了解。涉案樓盤項目房屋早已建成發(fā)售，云天公司也曾用多種形式廣告宣傳促銷樓盤，用于抵押的商鋪也已實際出租使用。


在此情況下，永州農(nóng)商行不僅應當預料用于抵押的商鋪存在業(yè)已售出的可能，而且完全有能力了解到商鋪已經(jīng)售出的客觀事實。原審判決由此認定永州農(nóng)商行對于抵押商鋪未予審慎審查存在過失，因而不屬善意取得情形的意見，具有相應的事實和法律依據(jù)。永州農(nóng)商行認為商鋪銷售情況并非辦理貸款抵押必須審查的內(nèi)容，其亦無從知道商鋪實際銷售情況，故其已盡審慎審查義務，屬于善意取得的意見，理據(jù)不足，不予采信。


案件來源：(2011)民提字第29號]大連羽田鋼管有限公司與大連保稅區(qū)弘豐鋼鐵工貿(mào)有限公司、株式會社羽田鋼管制造所、大連高新技術產(chǎn)業(yè)園區(qū)龍王塘街道辦事處物權確認糾紛案，轉載于《最高人民法院公報》2012年第6期(總第188期)


三、父母以未成年人子女房產(chǎn)對外設立抵押擔保，有效。


裁判要旨：現(xiàn)行法律對抵押人的身份并無限制，限制民事行為能力人的母親以監(jiān)護人的身份代其簽署抵押合同并不違反法律的禁止性規(guī)定。即使監(jiān)護人代為簽署合同的行為損害了被監(jiān)護人的利益，也應當由監(jiān)護人承擔賠償責任，并不能因此否定合同的效力。


案件來源：黃韻妃與華夏銀行股份有限公司深圳天安支行、昶皓照明股份有限公司、上赫股份有限公司、黃恒燊、溫小喬一般擔保合同糾紛申請再審案 [最高人民法院(2014)民申字第308號]


四、未經(jīng)審批抵押劃撥土地上的自有房屋,并不必然導致抵押無效。


裁判要旨：根據(jù)最高人民法院《關于破產(chǎn)企業(yè)國有劃撥土地使用權應否列入破產(chǎn)財產(chǎn)等問題的批復》第三條的規(guī)定，如果建筑物附著于以劃撥方式取得的國有土地使用權之上，將該建筑物與土地一并設定抵押的，對土地使用權的抵押須履行法定的審批手續(xù)，否則，應認定抵押無效。


當事人在簽訂抵押合同時，如果僅僅約定以自有房產(chǎn)設定抵押并辦理房屋抵押登記，并未將該房產(chǎn)所附著的、以劃撥方式取得的國有土地使用權一并抵押的，不適用上述規(guī)定。


案件來源：中國長城資產(chǎn)管理有限公司濟南辦事處與山東濟南醫(yī)藥采購供應站、山東省醫(yī)藥集團有限公司、山東省醫(yī)藥公司借款擔保合同糾紛二審案[最高人民法院（2006）民二終字第153號，《中華人民共和國最高人民法院公報》2008年第1期，總第135期]。


五、抵押權人同意銷售抵押房產(chǎn)，抵押登記雖未注銷，抵押權已消滅。


裁判要旨：抵押權人同意繼續(xù)銷售抵押房產(chǎn)，應視為放棄抵押權，其只能對買受人支付的購房款行使價金代位權，而不能再追及于物上抵押權，即使抵押權登記尚未注銷，抵押權仍消滅。至于抵押人未將售房所得款項用于償還借款，系抵押權（出借人）與抵押人（借款人）的債權債務關系，當事人應當另行主張。


案件來源：（2016）最高法民申887號。


六、房產(chǎn)抵押登記范圍記載不清，在后買受人可對抗“抵押權人”。


裁判要旨：本案中，不動產(chǎn)登記簿上記載的抵押財產(chǎn)是克拉瑪依市白堿灘區(qū)芙蓉花園的2220.01㎡商鋪，但芙蓉花園第58-1號商鋪是否包括其中，由于登記簿上對此沒有記載，視為抵押登記不具體、特定、明確，對丁維生而言，就不能產(chǎn)生其購買的商鋪在其購買之前已經(jīng)被抵押給了聚鼎公司的效果，丁維生就案涉商鋪享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益。


案件來源：（2017）最高法民申2274號。


七、銀行以抵押期間未經(jīng)抵押權人同意不得轉讓抵押財產(chǎn)為由，主張開發(fā)商在抵押登記后出售商品房的行為無效，最高法不予支持。


裁判要旨：依據(jù)《中華人民共和國物權法》第一百九十一條第二款規(guī)定，抵押期間未經(jīng)抵押權人同意，不得轉讓抵押財產(chǎn)。該規(guī)定屬于管理性強制性法律規(guī)定，并非《中華人民共和國合同法》第五十二條第五項規(guī)定的效力性強制性規(guī)定，交行陜西分行主張李梓瑜與瑞麟公司未經(jīng)抵押權人同意所簽訂的《商品房買賣合同》無效，其理由不能成立。


案件來源：（2018）最高法民申843號。


八、銀行抵押房產(chǎn)在前，開發(fā)商出售抵押房產(chǎn)在后，買受人可排除抵押權的優(yōu)先受償。


裁判要旨：房屋買受人與房屋賣售人在簽訂買賣合同時，標的房屋雖然有抵押，但是買受人符合“非因買受人自身原因未辦理過戶登記”這一要件，買受人享有排除強制執(zhí)行案涉房屋的權利。


《2015年全國民事審判工作會議紀要》第39規(guī)定：“取得了房屋預售許可或者銷售許可的房地產(chǎn)開發(fā)商以在建工程抵押取得銀行貸款后，又同買受人簽訂了房屋買賣合同，買受人依約支付了全部或大部分購房款，房地產(chǎn)開發(fā)商不能償還銀行貸款，抵押權人向人民法院請求行使抵押權的請求，不予支持；對于買受人向人民法院請求確認其購買房屋的權利優(yōu)先于銀行抵押權的，人民法院應予支持?！?/p>

案件來源：最高人民法院（2018）最高法民申171號民事裁定。


九、若抵押人的配偶沒有在登記簿或權屬證書上顯示出來，抵押權人主張自己善意時，要盡合理的查詢和注意義務，對真實權利狀況不知情應不存在重大過失。


裁判要旨：在婚姻關系存續(xù)期間，夫妻一方未經(jīng)配偶同意，擅自以夫妻共有房屋作為抵押物與金融機構簽訂抵押借款合同，且其配偶事后未予追認的，屬于擅自處分夫妻共有財產(chǎn)，系無權處分。但在簽訂抵押借款合同時，金融機構已經(jīng)審核了夫妻一方提交的無配偶、其系抵押房屋所有權人的證明材料，已經(jīng)盡到了合理審查義務，主觀系善意。同時，金融機構亦按照合同約定發(fā)放了貸款，即支付了抵押合同的合理對價，故金融機構的行為構成善意取得。


律師提示《擔保法司法解釋》第五十四條的規(guī)定，按份共有人以其共有財產(chǎn)中享有的份額設定抵押的，抵押有效。共同共有人以其共有財產(chǎn)設定抵押，未經(jīng)其他共有人的同意，抵押無效。但是，其他共有人知道或者應當知道而未提出異議的視為同意，抵押有效。


案件來源：王X訴李X、中國民生銀行股份有限公司天津分行確認合同無效糾紛案，(2013)津一中民二終字第0069號。 備注：該案被最高人民法院《人民司法·案例》2015年第08期(總第715期)收錄。


十、房產(chǎn)已抵押登記,土地另抵押他人，雖登記也無抵押權。


裁判要旨：借款人將自己的房屋抵押給銀行，該房屋占用范圍內(nèi)的建設用地使用權應視為一并抵押，在該房屋抵押抵押登記期間，即使案涉房屋所占用土地的土地使用權又被抵押給其他債權人并辦理了抵押登記，對該土地使用權的抵押權并不能有效設立。


案件來源：(2017)最高法民申3643號。


綜上，銀行貸款房產(chǎn)抵押權并不能對抗在后的符合《執(zhí)行異議和復議案件規(guī)定》第二十九條的房屋購買者的居住權。來源：法商之家