“萬科今天的股價表現(xiàn)是達(dá)不到股東要求的，距離我自己的要求也很遠(yuǎn)。股東對我們的批評鞭策，我們完全接受，也不會找任何借口，目前正制定管理團(tuán)隊增持股票計劃方案?！?月30日，萬科董事會主席郁亮在萬科2023年度股東大會上首次發(fā)言，對萬科股價波動問題予以回應(yīng)。

提振股價最關(guān)鍵還是把公司做好，作為應(yīng)對，郁亮分享了公司謀求謀求長期健康發(fā)展的“一攬子方案”、“兩個階段”以及“三個目的”。萬科明確，除住宅開發(fā)、物業(yè)服務(wù)、租賃公寓三大主業(yè)外，將退出其他業(yè)務(wù)，清理和轉(zhuǎn)讓非主業(yè)的財務(wù)投資，堅決大力度推進(jìn)商辦等大宗資產(chǎn)交易，計劃每年完成200億元，同時未來五年付息負(fù)債總規(guī)模要降一半以上。

圖片源自時報財經(jīng)圖庫

萬科轉(zhuǎn)型“一二三”

在市場下行階段，萬科亦面臨壓力。

2023年，萬科雖然實現(xiàn)銷售規(guī)模仍然保持在行業(yè)第二，但是受結(jié)算規(guī)模和結(jié)算毛利率下降、減值計提的影響下，萬科利潤承壓。2023年度，公司凈利潤同比下降46.4%，在今年一季度小幅虧損3.6億元。與此同時，資金存量、現(xiàn)金短債比等指標(biāo)也出現(xiàn)下行，作為結(jié)果，2023年度萬科股價跌去約四成。

“提振股價最關(guān)鍵還是把公司做好，降風(fēng)險、改善基本面，謀求長期健康發(fā)展?！庇袅帘硎荆f科制定了“一攬子方案”以實現(xiàn)“三個目的”，即“降負(fù)債”“融資模式轉(zhuǎn)型”“聚焦主業(yè)”：

“降負(fù)債”要未來兩年削減付息債務(wù)1000億元以上，未來五年付息負(fù)債總規(guī)模要降一半以上；

“融資模式轉(zhuǎn)型”，從統(tǒng)借統(tǒng)還、主體信用為主的模式，逐步轉(zhuǎn)向以項目、資產(chǎn)信用為主的融資模式；

“聚焦主業(yè)”，騰出有限資源、做好做強(qiáng)綜合住區(qū)開發(fā)、物業(yè)服務(wù)、租賃公寓三大主業(yè)。

進(jìn)一步看，郁亮將“一攬子方案”拆成“兩個階段”，第一階段是堅定瘦身，調(diào)整融資模式，降解風(fēng)險；第二階段，萬科將聚焦主業(yè)，做精業(yè)務(wù)，成為行業(yè)產(chǎn)品標(biāo)桿、服務(wù)標(biāo)桿。

其中在瘦身階段，郁亮明確，除三項主業(yè)外，將退出其他業(yè)務(wù)，清理和轉(zhuǎn)讓非主業(yè)的財務(wù)投資。堅決大力度推進(jìn)商辦等大宗資產(chǎn)交易，計劃每年完成200億元。同時，主動完成融資模式轉(zhuǎn)型。

“瘦身，是為第二階段聚集資源、打基礎(chǔ)。對于錨定的三大優(yōu)勢業(yè)務(wù)，萬科將集中資源和管理精力做好做強(qiáng)，保持持續(xù)領(lǐng)先?！庇袅量偨Y(jié)道，“當(dāng)前的壓力是階段性的，未來兩年會初見成效，統(tǒng)籌好降負(fù)債和高質(zhì)量發(fā)展，公司才能可持續(xù)發(fā)展。萬科管理團(tuán)隊對職業(yè)聲譽(yù)的珍惜和重視從未改變，將不斷自省，加倍努力?！?/p>

大股東再發(fā)聲支持

在股東大會上，萬科大股東深鐵集團(tuán)再次重申了對萬科的支持。

“作為萬科公司的長期股東，深鐵集團(tuán)的態(tài)度和立場一直沒有變，會一如既往支持萬科的良性發(fā)展，不會因市場波動而動搖?！鄙铊F集團(tuán)董事長辛杰表示。他呼吁，在房地產(chǎn)新舊模式轉(zhuǎn)換過程中，需要給企業(yè)一些時間來調(diào)整步伐和節(jié)奏。

就在股東大會召開前，4月30日上午，萬科旗下中金印力消費(fèi)REIT在深交所成功上市。辛杰介紹，在中金印力消費(fèi)REIT的發(fā)行過程中，深鐵集團(tuán)對其認(rèn)購占比29.7%，“REITs作為重要的戰(zhàn)略性平臺，將為萬科帶來新的流動性支持，也為大量商業(yè)資產(chǎn)的盤活變現(xiàn)提供了平臺。”

辛杰表示，目前中金印力消費(fèi)REIT的擴(kuò)募方案正在籌劃，有望注入新的資產(chǎn)，深鐵對該平臺的發(fā)展具有長足信心。他同時表示，與萬科的其他合作項目，都在以市場化、法治化的方式，積極謀劃和推進(jìn)之中，一旦落地，萬科將予以公告。

對于萬科的未來，辛杰表示，股價漲跌受多種因素影響，深鐵集團(tuán)秉持長期主義，不會因市場波動而動搖。中國經(jīng)濟(jì)長期向好，房地產(chǎn)行業(yè)仍有機(jī)會，老百姓需要好房子、需要萬科這樣的專業(yè)化公司。

“深鐵會督促萬科，積極把握行業(yè)變革趨勢，以科技創(chuàng)新發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力，建設(shè)好房子、提供好服務(wù)，做到產(chǎn)品過硬、品牌卓著，持續(xù)為股東、為社會創(chuàng)造價值，實現(xiàn)長期健康發(fā)展?！毙两芸偨Y(jié)道。

一攬子方案正在落實

加強(qiáng)大宗交易和股權(quán)交易工作，回款 300 億元以上；兩年削減付息債務(wù) 1000 億元，推動融資模式轉(zhuǎn)型；做“好產(chǎn)品、好服務(wù)”；推進(jìn)組織精簡高效，壓降管理費(fèi)用。

一季報顯示，萬科明確的2024年四大重點工作正在一一落實：

今天（4月30日），萬科旗下中金印力消費(fèi)REIT在深圳證券交易所正式上市。中金印力消費(fèi)REIT發(fā)行規(guī)模為32.6億元，所籌資金除用于歸還22.3億元的項目負(fù)債，進(jìn)而降低負(fù)債水平外，還將有4億至5億元用于未來的發(fā)展。其中深鐵集團(tuán)，通過戰(zhàn)略配售認(rèn)購基金募集份額總額的29.75%。

開年首季，萬科已實現(xiàn)大宗資產(chǎn)交易回款42億元，其中上海七寶萬科廣場實現(xiàn)50%股權(quán)交易，交易金額23.84億元。

一季度，公司境內(nèi)新增融資的綜合成本為3.33%，同時積極擁抱經(jīng)營性物業(yè)貸等融資工具，全面融入城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，推動融資模式轉(zhuǎn)型；

2024年以來，公司南方區(qū)域、上海區(qū)域、北京區(qū)域、西北區(qū)域均已開展組織調(diào)整，對區(qū)域內(nèi)城市公司進(jìn)行整合重組，相關(guān)調(diào)整有助于促進(jìn)城市間的資源整合和人才的靈活調(diào)配，集中優(yōu)勢管理資源，提升效率。

在會上，公司總裁祝九勝回應(yīng)融資進(jìn)展稱，得益于銀行支持和自身努力，已逐漸好轉(zhuǎn)并充滿信心。

承接3月業(yè)績推介會的表態(tài)，祝九勝再以“三重山”回應(yīng)了如何應(yīng)對階段性流動性挑戰(zhàn)的問題，并強(qiáng)調(diào)了針對上述挑戰(zhàn)的三項工作重點。一是不折不扣落實房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制（白名單），能報盡報，能上盡上，目前集團(tuán)已有59個項目申請納入白名單；二是大力推進(jìn)經(jīng)營性物業(yè)貸，作為“雙利手”，既可以解決歷史上的存量問題，也可以階段性地獲取新的流動性；三是銀團(tuán)貸款，目前取得了眾多銀行的支持，可以提升銀企合作的效率，目前正在積極推進(jìn)中。