房地產(chǎn)信貸是指銀行對(duì)房產(chǎn)、地產(chǎn)和建筑業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)發(fā)放貸款以及對(duì)居民購(gòu)房、建房的消費(fèi)性貸款。那么房地產(chǎn)信貸現(xiàn)狀怎么樣？房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)有哪些？
房地產(chǎn)信貸現(xiàn)狀
（一）房地產(chǎn)貸款持續(xù)增加
2016年2月末，河南省金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額為7596.2億元，同比增長(zhǎng)28.7%，高于各項(xiàng)貸款平均增速13.7個(gè)百分點(diǎn)；占各項(xiàng)貸款的23.3%，占比較去年同期上升2.5個(gè)百分點(diǎn)。1――2月份，房地產(chǎn)貸款新增349.6億元，同比少增25億元；占各項(xiàng)貸款增量的31%，占比低于去年同期3.3個(gè)百分點(diǎn)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存力度的加大，加之春節(jié)效應(yīng)的帶動(dòng)，全省商品房銷售平穩(wěn)，二手房交易顯著增加，個(gè)人住房貸款需求較旺，帶動(dòng)個(gè)人住房貸款持續(xù)增加。2月末，個(gè)人住房貸款4971.6億元，同比增長(zhǎng)30.3%，高于各項(xiàng)貸款平均增速15.3個(gè)百分點(diǎn)；1――2月份，個(gè)人住房貸款新增251.6億元，同比多增41.1億元。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人住房貸款的利率水平均有所下降
1.從利率水平看。50%的受訪機(jī)構(gòu)反映2016年房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率低于上年同期，47.7%的受訪機(jī)構(gòu)反映與上年同期持平；75%的受訪機(jī)構(gòu)反映2016年個(gè)人住房貸款利率水平低于上年同期，22.7%的受訪機(jī)構(gòu)反映與上年同期持平。
2.從浮動(dòng)幅度看。72.7%的受訪機(jī)構(gòu)反映房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率浮動(dòng)幅度無變化，22.7%的受訪機(jī)構(gòu)反映上浮幅度收窄；50%的機(jī)構(gòu)反映幅度沒有變化，27.3%的機(jī)構(gòu)反映上浮幅度收窄，15.9%的機(jī)構(gòu)反映下浮幅度擴(kuò)大。
（三）房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)穩(wěn)步發(fā)展
2015年7月以來，部分銀行與信托公司合作辦理了房地產(chǎn)貸款的證券化產(chǎn)品。2016年2月末，證券化的房地產(chǎn)貸款余額為3.3億元，較年初增加0.5億元。目前，銀信合作模式主要有兩種：一是商業(yè)銀行作為推薦者，由信托公司按照自己的風(fēng)控標(biāo)準(zhǔn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)提供資金支持；二是信托公司作為業(yè)務(wù)通道，由商業(yè)銀行按照行內(nèi)風(fēng)控標(biāo)準(zhǔn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)提供融資。上述兩種模式涉及的房地產(chǎn)資產(chǎn)均為優(yōu)良的信貸資產(chǎn)，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。
房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)
1.項(xiàng)目合法有效性風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)和其他行業(yè)的差異,這一業(yè)務(wù)既有房地產(chǎn)企業(yè)(借款主體)的資質(zhì)管理――保留行政審批的項(xiàng)目,還有項(xiàng)目本身的合法有效性,大部分項(xiàng)目都是保留行政審批的,尤其是進(jìn)行規(guī)劃的審批很普遍,所以存在較大的政策性風(fēng)險(xiǎn),這體現(xiàn)在房地產(chǎn)項(xiàng)目的地產(chǎn)一級(jí)開發(fā)階段和項(xiàng)目開發(fā)階段,這類風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生最為顯著的是工業(yè)園區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。
2.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位往往成為市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的主要決定因素,其中價(jià)格和當(dāng)?shù)貙?duì)該同類項(xiàng)目的供需情況是衡量市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的主要參考指標(biāo)。這類風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在銀行對(duì)項(xiàng)目的審貸初期和房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售階段,易受該行業(yè)經(jīng)濟(jì)“泡沫”的影響,海南房地產(chǎn)“泡沫”的破滅至今讓人記憶深刻。同時(shí)，原材料價(jià)格的上漲將會(huì)加大房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)營(yíng)成本,甚至推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲,給市場(chǎng)帶來許多不確定性。此外,國(guó)民經(jīng)濟(jì)總量的發(fā)展和人們消費(fèi)水平都將影響到房地產(chǎn)的需求市場(chǎng)。由于房地產(chǎn)的行業(yè)特性,其受經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響因素較多。
3.項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目按揭時(shí)間較長(zhǎng),在此期間容易滋生許多不確定性風(fēng)險(xiǎn)因素。其中項(xiàng)目的工程建設(shè)質(zhì)量相對(duì)容易監(jiān)控,而項(xiàng)目的選址、項(xiàng)目類型、物業(yè)配備等將會(huì)在長(zhǎng)時(shí)間影響項(xiàng)目質(zhì)量,從而給銀行帶來相應(yīng)的信貸風(fēng)險(xiǎn)。這類風(fēng)險(xiǎn)體現(xiàn)在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)管理和項(xiàng)目的周圍經(jīng)濟(jì)環(huán)境上。
4.政策性風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)房地產(chǎn)而言,其政策性風(fēng)險(xiǎn)主要指貨幣政策、財(cái)政政策、政府對(duì)房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)政策等其他相關(guān)政策的影響。