二手房屋貸款年限受哪些因素影響？當(dāng)我們購買商品房辦理貸款時，需要對房貸年限做出選擇。目前商業(yè)銀行提供的住房抵押貸款的選擇余地很大，貸款年限可以從1年、5年、10年、20年到30年。但是，在實際貸款申請過程中，有很多因素影響著銀行實際批準(zhǔn)的年限。那么，二手房屋貸款年限受哪些因素影響？
一、土地使用年限
土地使用年限≠房齡貸款時千萬別搞混
專家解析：在購房人申請房貸時，大多比較關(guān)注的是房子的房齡，卻很少有人注意房屋的土地使用年限。土地使用年限和房齡不同，是從開發(fā)商最早拿地時開始算起，而房齡則是從房屋竣工驗收合格到交付使用之日起計算，因此房齡通常小于土地使用年限。目前大多數(shù)銀行的規(guī)定都是要求貸款年限小于土地使用年限，然而不同的銀行規(guī)定也不相同，購房人在貸款以前最好咨詢貸款銀行，查清購買房屋的土地使用年限，以免所購房屋因為土地剩余的使用年限少而影響自己的貸款年限，增加自身的還貸壓力。
二、所購房屋的“房齡”
超過20年房齡的二手房容易被銀行“拒之門外”
專家解析：購房人在申請房貸時，所購房屋的“年齡”也是決定貸款年限的主要因素。一般來說，房齡較老的房屋在申請貸款時獲批的貸款年限也比較短，例如北京東城、西城等二環(huán)內(nèi)一些70或80年代的房屋，由于建造時間比較久遠(yuǎn)，銀行在貸款時可控的風(fēng)險相對較大，因此在貸款審批時也會比較謹(jǐn)慎，房齡在20年以上的房屋，通常就比較容易被銀行“拒之門外”。而房齡較新的房產(chǎn)在貸款時被批準(zhǔn)的年限通常比較長，例如北京城五環(huán)外一些建房期在10年以內(nèi)的二手房，其各方面條件較好，而且因為很多房屋都是剛建2年內(nèi)，因此買房時還會免除營業(yè)稅，在近期很受購房人追捧。銀行對這類房齡的住房在審核貸款時也會加快審批速度。
三、公積金繳存額度
公積金繳得越多能貸款的年限越短
專家解析：在公積金貸款申請時，銀行對高收入人群的要求比較嚴(yán)格。高收入人群在申請公積金貸款時應(yīng)該格外注意，如果個人公積金每月的繳存額達(dá)到2085元或以上，貸款的年限則無法達(dá)到30年，繳存的額度越高，貸款的年限也就越短，而這一點經(jīng)常被購房人忽略。目前公積金貸款額度已經(jīng)由80萬提高到120萬，使用的人群也逐漸增多，因此如果收入較高，貸款的年限也會縮短。
四、借款人年齡
購房人年齡越大獲得批貸的年限越短
專家解析：銀行在為借款人評估房貸還款年限時，首先以其年齡作為基礎(chǔ)。一般在符合貸款條件的前提下，年齡越小貸款年限越長，反之年齡越大，貸款年限則較短。通常情況下，在商業(yè)貸款方面，借款人年齡和貸款年限應(yīng)小于65年，而公積金貸款則為借款人年齡和貸款年限小于70年，購房人年齡和貸款年限成反比，申請人的年齡越大，相應(yīng)獲得的貸款年限也就越短。
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貸款期限是愈長愈好，還是短期的好?這主要取決于購房者的經(jīng)濟(jì)能力及其投資偏好。
一般來說，還款期限越長，則每月還款額越低，負(fù)擔(dān)就相對輕一些;反之，還款期限越短，則每月還款額越高，負(fù)擔(dān)就相對重一些?？梢姡娱L還款期限的目的主要是為了降低每月還款額，但是否期限月長越好呢?讓我們來看一個例子。以借款一萬元為例，如果一年還清，每月還款865元，如果兩年還清，每月只需還款448元，每月還款減少413元，負(fù)擔(dān)減輕50%左右。而比較第十九年和第二十年，19年的為每月還款76元，20年的為每月還款78元，同樣是延長一年，每月負(fù)擔(dān)只減少元，約為2%?？梢娖谙捱^長不能使每月還款額大幅度減少，而白白增添了利息負(fù)擔(dān)。所以合理的期限為5—8年。
假若限制一個期限較長的抵押貸款，每月付款額就相應(yīng)較少，因而就容許由較多的資金積累用語改善生活品質(zhì)或作其他方面的投資。而且購房者還可以根據(jù)自己的收入狀況提前付清抵押貸款的余款，以避免長期的利息負(fù)擔(dān)。但是，是不是選擇抵押貸款的期限越長越好呢?這并不是好事，問題出在期限越長的抵押貸款所支付的利息占貸款總額的比例較高 ，而且隨著收入增長，過長的期限會造成過小的每月付款額，從而帶來不必要的利息支出。
舉例來說，一個年利率10% ，10萬元的30年貸款，每個月利息費用878元，全部利息費用是21.6元，是本金的兩倍多，同樣10萬元的15年貸款，每月利息075元，雖然比30年的多了97元，但全部利息支出只有9.35萬元，比30年少了12.2萬元，還只花了一半的發(fā)時間就還清了貸款。房地產(chǎn)投資專家認(rèn)為，以年利10%為例，10年的總付款額是抵押款的1.59倍，若選擇20年分期付款總付款額便達(dá)到了抵押額的2.3倍。因此，購房者應(yīng)根據(jù)自己經(jīng)濟(jì)收入狀況及未來預(yù)算，確定一個合理的抵押貸款期限，一般應(yīng)選擇10到15年貸款期限為適當(dāng)。對資金比較充裕的人來說，長期貸款比較有利?？梢越枞腴L期資金，同時對外作出短期投資，短期投資的回報足以償還長期借貸并有贏余。
對于資金緊張的購房人，由于除了還貸以外，沒有更多的錢做其他投資，所以還是首先考慮避免支出過多利息，應(yīng)以中短期貸款比較合適。
七成二十年貸款十所有貸款中成數(shù)最高，期限最長的一種，但很難說是最好的一種。最主要的是購房人要依據(jù)自己的實際情況選擇適合自己的貸款種類。