最近，在網(wǎng)上看到不少說什么20年先息后本利率4%，20年等本利率3.8%的抵押貸。小二作為業(yè)內(nèi)人士，每次都覺得這很扯淡。
你說它完全假的吧，它也有幾分真。比如，利率就是真的。但你說它真吧，它又沒有把具體的還款方式、貸款年限給說透。趁著今天有空，小二就來和大家聊聊貸款利率那些事兒。
LPR是貸款市場報(bào)價(jià)利率，它由18家銀行共同報(bào)價(jià)產(chǎn)生，計(jì)算方法為去掉一個(gè)最高價(jià)和一個(gè)最低價(jià)，最后算術(shù)平均得出，每月20日重新報(bào)價(jià)計(jì)算。
截止2022年6月20日，貸款市場最新報(bào)價(jià)利率一年期3.7%，五年期及以上為4.45%。
我們的房貸、抵押貸都是在此基礎(chǔ)上浮動(dòng)。抵押貸款通常在LPR利率加點(diǎn)-10到175。
比如，下圖這個(gè)3年期的貸款，利率就是在5年期LPR 4.45%的基礎(chǔ)上降低0.45%，也就是4%。
而某些中介口中所說的，20年先息后本利率4%，20年等本利率3.8%的抵押貸，顯然不符合LPR這個(gè)基準(zhǔn)。
真實(shí)的情況不外乎兩種：
一種是他說的不是貸款年限，而是授信年限。如上圖中的貸款期限3年，授信時(shí)間20年。授信期內(nèi)，貸款到期需歸還本金再續(xù)貸；
另一種情況是氣球貸，即為借款人提供了一個(gè)較短的貸款期限，又以一個(gè)較長的期限來計(jì)算月供，減輕前期還款壓力。
比如3年期的“氣球貸”，按20年計(jì)算月供。也就是中介說的20年等本，利率3.8%的產(chǎn)品。
在辦理貸款時(shí)，因?yàn)橐恍┰虍a(chǎn)生了除貸款利息以外的支出。比如，銀行要求購買理財(cái)、購買保險(xiǎn)等；
這些額外的費(fèi)用加到貸款利息中就產(chǎn)生了貸款的實(shí)際利率。
舉個(gè)例子：
小王申請抵押消費(fèi)貸50萬元，利率5.2%。但銀行的受理?xiàng)l件是，購買一份4000元的保險(xiǎn)。
因此他的實(shí)際利率是：（貸款本金50萬元*年利率5.2%+保險(xiǎn)費(fèi)4000元）÷50萬元=6%
注：以上是針對中途不歸還本金的計(jì)算；
所謂的月息1厘就是0.1%，1分也就是1%。當(dāng)然，這里的利率只是月利率，
貸款年利率=貸款月利率*12（月）
但月息的說法不太規(guī)范，比較容易演變成一些“低息套路”
比如，同樣是借款100萬，1年期。小貸公司的月息6厘，和銀行的月息6厘就有著較大差別。我們直接把兩者的還款計(jì)劃調(diào)出來對比：
銀行月息6厘：
小貸月息6厘：
問題出在哪兒呢？
已知：月利率=當(dāng)月利息÷當(dāng)月剩余未還本金，月息6厘，年利率7.2%。
在銀行的還款計(jì)劃表中，不管哪一期的（當(dāng)月利息÷當(dāng)月剩余未還本金），它都是0.6%。
可小貸的還款計(jì)劃表就不太一樣了！
第一期：10865.83元÷100萬元=1.0865%
第二期：10013.19元÷921530.26元≈1.0865%
第三期：9151.29元÷842207.88元≈1.0865%
也就是說小貸對外報(bào)的月息6厘，實(shí)際年利率是
1.085%*12=13.03%左右。
之所以它也報(bào)月息6厘，是因?yàn)樗脑孪⑹牵偫?.2萬÷12月÷總本金100萬=0.6%。
這算法顯然就不太合理了，我們每個(gè)月都在還本金，本金是逐月減少的，怎么可以用總本金來分?jǐn)偫⒛兀?/p>
所以，當(dāng)借貸公司給你說月息多少時(shí)，還是把還款計(jì)劃表打印出來，看看真實(shí)利率多少吧。