撰文=燕十三

房貸,即住房貸款,是銀行及其他金融機(jī)構(gòu)向房屋購(gòu)買者提供的任何形式的購(gòu)房貸款支持,通常以所購(gòu)房屋作為抵押。住房貸款按貸款款項(xiàng)來(lái)源分為公積金貸款和商業(yè)貸款兩種。

一般住房貸款按還款方式又分為:等額本息還款方式、等額本金還款方式兩種。

其一,等額本息還款,也叫月均法,是在還款期內(nèi),每月償還同等數(shù)額的貸款(包括本金和利息),這樣由于每月的還款額固定,可以有計(jì)劃地控制家庭收入的支出,也便于每個(gè)家庭根據(jù)自己的收入情況,確定還貸能力。

其二,等額本金還款,將本金每月等額償還,然后根據(jù)剩余本金計(jì)算利息,所以初期由于本金較多,從而使還款額在初期較多,而在隨后的時(shí)間每月遞減,這種方式的好處是,由于在初期償還較大款項(xiàng)而減少利息的支出,比較適合還款能力較強(qiáng)的家庭。

住房貸款的利率以銀行同期基準(zhǔn)利率為基礎(chǔ),不同銀行的貸款利率略有上浮。

自2020年4月20日以來(lái),LPR已經(jīng)連續(xù)15個(gè)月保持不變,房貸利率則持續(xù)上升,最新數(shù)據(jù)顯示,西安首套住宅房貸利率5.63%-5.75%,二套房貸利率5.8%-5.95%,利率的不斷走高意味著購(gòu)房成本也在持續(xù)增加。

雖然現(xiàn)在還是歷史低利率時(shí)期,但高價(jià)房時(shí)代已經(jīng)讓貸款買房變成了一杯苦酒,不管是自住買房,還是投資買房,不少人選擇提前還貸。

目前,房貸提前還款三大基本流程為:準(zhǔn)備資金、申請(qǐng)還貸、辦理手續(xù)。

一、準(zhǔn)備資金。首先,房貸提前還款,可以提前一次性還清貸款,也可以提前償還部分貸款,需要了解清楚貸款合同提前還貸的要求,需要向銀行了解提前還貸是否須交一定的違約金(目前銀行一般不收取),如若合同上注明要收違約金,則要看清楚到底要收多少;

二、申請(qǐng)還貸??梢酝ㄟ^(guò)手機(jī)銀行-我的貸款-貸款記錄-提前還款,選擇全部提前還款,購(gòu)房者將剩余的全部貸款一次性還清,剩余利息可以免除;選擇部分提前還款,剩余的貸款每月還款額會(huì)相應(yīng)減少,還款期限不變。

三、辦理手續(xù)。若一次性提前還清房貸,需要與貸款銀行一起辦理房屋抵押權(quán)的注銷手續(xù),需攜帶身份證、私章、借款及擔(dān)保合同、房產(chǎn)證原件(如果房產(chǎn)證已出,需要從房管局借出來(lái),如果房產(chǎn)證未出,就不需要房產(chǎn)證),在工作日時(shí)間去辦理撤押手續(xù)。

手續(xù)辦理完后,等待銀行電話通知,就可以取得房管局出具的《注銷抵押通知單》了。

我們都知道,房貸幾乎是普通人這輩子,能借到的利息最低、金額最大、還款時(shí)間最長(zhǎng)的錢,因此,以前貸款買房也是賺到手軟。

但現(xiàn)在市場(chǎng)發(fā)生了巨變,貸款投資距離賠錢越來(lái)越近,與其被月供出血,不如在資金極其充裕的情況,選擇提前還款??偟膩?lái)說(shuō),房貸提前還款需要注意以下三點(diǎn):

其一,如果是公積金和商業(yè)組合貸款買房,建議提前還商貸,因?yàn)樯藤J利率高;如果僅使用公積金貸款買房,是不建議提前還貸的,公積金貸款成本低廉,慢慢還貸會(huì)更劃算。

其二,房貸提前還款,不同的銀行有不同的違約金規(guī)定,大部分是在1-3年內(nèi)收取,有些僅首年收取,也有些是隨時(shí)還款,需要了解清楚貸款合同上的約定,不要在違約期內(nèi)還貸。

其三,房貸還清后一定要辦理房屋抵押權(quán)的注銷手續(xù),因?yàn)樽龇抠J的人,房子是抵押在銀行的,貸款還清后需要把銀行和房管局的抵押記錄撤銷掉,手續(xù)辦完后,房子就完完全全是你的了。

最后,房貸利率參考LPR利率進(jìn)行浮動(dòng),一年調(diào)整一次,如果房貸利率很高,確實(shí)可以選擇提前還貸。