個(gè)人住房貸款利率是貸款利率體系的組成部分，在改革完善貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）形成機(jī)制過程中，個(gè)人住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)也需從貸款基準(zhǔn)利率轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR，以更好地發(fā)揮市場(chǎng)作用。同時(shí)，個(gè)人住房貸款利率也是房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效管理機(jī)制和區(qū)域差別化住房信貸政策的重要內(nèi)容。
為落實(shí)好“房子是用來住的，不是用來炒的”定位和房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效管理機(jī)制，確保定價(jià)基準(zhǔn)平穩(wěn)有序轉(zhuǎn)換，保持個(gè)人住房貸款利率水平基本穩(wěn)定，維護(hù)借貸雙方合法權(quán)益，8月25日下午17時(shí)，中國(guó)人民銀行發(fā)布公告，明確個(gè)人住房貸款利率調(diào)整相關(guān)事項(xiàng)。
利率以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成
自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。加點(diǎn)數(shù)值應(yīng)符合全國(guó)和當(dāng)?shù)刈》啃刨J政策要求，體現(xiàn)貸款風(fēng)險(xiǎn)狀況，合同期限內(nèi)固定不變。
借款人申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款時(shí)，可與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商約定利率重定價(jià)周期。重定價(jià)周期最短為1年。利率重定價(jià)日，定價(jià)基準(zhǔn)調(diào)整為最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率。利率重定價(jià)周期及調(diào)整方式應(yīng)在貸款合同中明確。
利率重定價(jià)是指，貸款銀行按合同約定的計(jì)算方式，根據(jù)定價(jià)基準(zhǔn)的變化確定形成新的貸款利率水平。公告明確個(gè)人住房貸款利率重定價(jià)周期可由雙方協(xié)商約定，最短為1年，最長(zhǎng)為合同期限。借款人和貸款銀行可根據(jù)自身利率風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)和管理能力進(jìn)行選擇。每次利率重新定價(jià)時(shí)，定價(jià)基準(zhǔn)調(diào)整為最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR。
改革后，首套房貸利率不低于LPR
關(guān)于利率，首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn)。
以8月20日5年期以上LPR為4.85%為例，定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換后，全國(guó)范圍內(nèi)新發(fā)放首套個(gè)人住房貸款利率不得低于4.85%；二套個(gè)人住房貸款利率不得低于5.45%，與當(dāng)前我國(guó)個(gè)人住房貸款實(shí)際最低利率水平基本相當(dāng)。
已簽訂合同者不受影響
2019年10月8日是定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換日。在此之前，貸款銀行需修改貸款合同，改造升級(jí)系統(tǒng)，組織員工培訓(xùn)，同時(shí)，采取各種方式為客戶做好宣傳解釋工作，以確保轉(zhuǎn)換過程平穩(wěn)有序。2019年10月8日前，已經(jīng)發(fā)放和已經(jīng)簽訂合同但未發(fā)放的貸款仍按原合同執(zhí)行。
“房住不炒”落定，利率無空可鉆
如果你買房前，最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率為4.85%（這個(gè)是8月20日的，拿來舉個(gè)例子），那么：
1.如果是個(gè)人首套房，房貸利率下限是4.85%；
2.如果是二套房，房貸利率下限是上浮60個(gè)基點(diǎn)，即5.45%；
3.這個(gè)政策從2019年10月8日起執(zhí)行；
4.公積金個(gè)人住房貸款利率政策暫不調(diào)整！
這樣的調(diào)整，給上周一些鼓吹房貸會(huì)隨著市場(chǎng)化利率的下降而下降的人當(dāng)頭一棒！
8月20日，國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)上，央行副行長(zhǎng)劉國(guó)強(qiáng)就曾明確表示，房貸利率不下降！
劉國(guó)強(qiáng)說，房貸利率由參考基準(zhǔn)利率變?yōu)閰⒖糒PR，但貸款利率水平要保持基本穩(wěn)定?？偨Y(jié)起來有兩點(diǎn)：
一是定位，“房住不炒”的目標(biāo)定位不能偏離。
二是避免把房地產(chǎn)工具化，不把它當(dāng)做刺激經(jīng)濟(jì)的一個(gè)手段，這個(gè)政策要求不能違背。
金融工作落實(shí)這樣的定位和要求，就得做到房貸的增量不擴(kuò)張、房貸的利率不下降。
“首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率”，“新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成”，“加點(diǎn)數(shù)值應(yīng)符合全國(guó)和當(dāng)?shù)刈》啃刨J政策要求”，公告中的這些語句也都在告訴我們，房貸利率不會(huì)下降。