其實，房地產(chǎn)火熱很重要的一個原因，就是市場上錢多了，尤其是經(jīng)營貸入市，導(dǎo)致市場資金泡沫化，不停地向樓市灌水。
三月初，政府工作報告又明確提出，2021年經(jīng)營貸小微貸款要漲30%，所以總量還是會漲，這些資金能夠被拿去擴大產(chǎn)能么，還是會被拿去創(chuàng)業(yè)？
其實，稍微有點經(jīng)營常識的人都知道，現(xiàn)在是一個滯漲環(huán)境，啥都是庫存積壓，哪需要擴大產(chǎn)能？經(jīng)營貸越多，樓市水花四濺。
什么是“經(jīng)營貸”？經(jīng)營貸是銀行面向企業(yè)發(fā)放的一種貸款產(chǎn)品，以企業(yè)需要資金為由，向銀行申請貸款，以企業(yè)法人或者股東名下房產(chǎn)抵押獲取資金的一種方式，一般情況下可以貸出評估值的70%，因此，也被稱之為“房抵經(jīng)營貸”。
因為貸款期限不等，最高可以做到二十年還款，一般經(jīng)營貸的利息在5%-6%，但現(xiàn)在因為大流行等原因，最低利息將至3.85%，個別優(yōu)質(zhì)的企業(yè)甚至于可以做到3.65%的低息，這與房貸利息相比，一般在5.39%左右（大概1.1倍利率，最高的可以做到1.3倍），利息差巨大，所以很多人借貸買房。
但我們也要看到近年來，政府一直防范金融安全問題，最近各地嚴查經(jīng)營貸入樓市，也很大程度上抑制了這一輪小陽春。
但我們一定要清醒，為什么明知經(jīng)營貸對于樓市有推動的負面影響，還要繼續(xù)加大力度，很多企業(yè)就等這個了，沒有經(jīng)營貸，經(jīng)營更凄慘！
以上部分是中國銀保監(jiān)會網(wǎng)站公布信息，可以查詢一下，經(jīng)營貸的蹤跡十分明顯，處理決定也反映了對于這個現(xiàn)象的態(tài)度。
以臺州監(jiān)管分局行政處罰信息公開表（臺銀保監(jiān)罰決字〔2021〕7號）顯示，中國銀行臺州市分行存在以下四宗違法違規(guī)事實：貸后管理不到位，信貸資金被挪用于購房；貸后管理不到位，信貸資金被挪用流入證券市場；未經(jīng)成本測算，銀團貸款聯(lián)合收費；貸款審查不盡職，個人經(jīng)營性貸款主體不合規(guī)。
此外，還記得深圳查詢結(jié)果嗎？2020年4月份，4月22日，深圳市住建局等五個部門聯(lián)合通報房抵經(jīng)營貸調(diào)查情況，表示貸款貼息資金并未進入樓市，或者規(guī)模占比很小。
雖然，查詢結(jié)果是“這鍋我不背”，但珠三角核心城市漲勢一片，其實，也反映了貸款違規(guī)流入羅生門背后的秘密。
前幾天，銀保監(jiān)會掌門人發(fā)言表示，2020年防范化解金融風(fēng)險攻堅戰(zhàn)取得了決定性成就，在談到房地產(chǎn)的時候，他指出，房地產(chǎn)的核心問題還是泡沫大。
這句話很有意思，我們?nèi)绻堰@句話拆分成兩個部分來看，就很容易看明白這個話背后的態(tài)度。
其一，2020年防范化解金融風(fēng)險攻堅戰(zhàn)取得了決定性成就。這句話是實實在在，因為全球主要的經(jīng)濟體都在爭相放水，不想要被摁在地上搜刮，但國內(nèi)卻對于放水一事閉口不談，甚至于還出臺了房企“三道紅線”+銀行“兩道紅線”，要整個地產(chǎn)行業(yè)降低短債比，從內(nèi)到外去杠桿，對銀行進行了一定調(diào)整，設(shè)置新增貸款天花板，還有必須給實體貸款“同增同減”的一些要求，應(yīng)該說，在這場金融抗洪救災(zāi)上確實是表現(xiàn)優(yōu)異。
其二，房地產(chǎn)的核心問題還是泡沫大。這段話沒有問題，因為在十幾年前，我們就已經(jīng)意識到房地產(chǎn)的泡沫很大，甚至于掌門人在多年前也表示過泡沫很大，但為什么了解問題而不徹底解決問題，其實很重要的原因就是病根根本不在房地產(chǎn)，而是財稅來源的設(shè)計（城市建設(shè)資金就來源于土地出讓金）和國內(nèi)高速發(fā)展（大規(guī)模進行城市化開發(fā)，推高城市規(guī)?；\作）的需求，導(dǎo)致我們把房地產(chǎn)一直當(dāng)成錢袋子，無法拒絕。
央行公布2020年金融機構(gòu)貸款投向統(tǒng)計的報告，其中指出人民幣房地產(chǎn)貸款增速實現(xiàn)連續(xù)29個月的回落，而住戶經(jīng)營性貸款則在加速增長。2020年末，本外幣住戶經(jīng)營性貸款余額13.62萬億元，同比增長20%，增速較上年末高出7.5%；全年增加2.27萬億元，同比多增1萬億元。
這個數(shù)據(jù)能夠反映什么？雖然房地產(chǎn)貸款增速下降，但購房者規(guī)模確實在增加，而且資金的來源根本不是房貸這一項，那資金是從哪里來的？經(jīng)營貸！
最后，我們簡單總結(jié)一下，雖然，我們過去一直常說“長期看人口，中期看土地，短期看金融”，但在新周期的環(huán)境之中，啟動催熟作用的，就是一個資金流量！
任何時候調(diào)控政策，如果沒有觸及銀行管理，那就是竹籃打水一場空。想要在房地產(chǎn)調(diào)控方面有所成效，一定要在金融方面想辦法，不僅是要收緊、提高門檻，更重要的是一查到底。
海南、鄂爾多斯、榆林等城市出現(xiàn)樓市災(zāi)年，很大程度上都是被銀行政策絆倒，導(dǎo)致爛尾樓一大片，現(xiàn)在情況也是一樣，只要敢斬獲資金，就沒有塌不掉的市場。
最近，大家一定要密切關(guān)注銀保監(jiān)會網(wǎng)站，如果哪些城市處罰的文件變多，這些城市就有可能要被嚴打了，如果徹底嚴打，極有可能變涼。
當(dāng)然，我們一定要搞清楚，銀行是一個營利單位，如果是危及自身風(fēng)險的事情，銀行避之不及，又怎么會去敞開收拾？關(guān)于經(jīng)營貸，大家理性看待！
（文章于2021年3月10日發(fā)出）