消費貸違規(guī)流入房地產相關部門是怎么做的？

央行要求各地嚴禁個人消費貸違規(guī)流入房地產。中國央行會同銀監(jiān)會近期要求各地監(jiān)管部門,指導銀行規(guī)范個人消費貸款,防止消費貸款違規(guī)流入房地產市場。部分地區(qū)房貸收緊今年以來,多地房貸收緊明顯。融360監(jiān)測數據顯示,8月全國首套房平均利率為5.12%,相當于基準利率1.04倍,環(huán)比7月上升了2.47%;同比去年8月的4.44%,上升了15.35%。具體而言,8月份全國533家銀行中,5家銀行提供9折優(yōu)惠利率;9家行提供9.5折優(yōu)惠利率,3家銀行提供9.9折優(yōu)惠利率,2家銀行提供9.8折優(yōu)惠利率。除上述提供優(yōu)惠及停貸銀行(分支行)外,剩余銀行均無折扣,其中232家銀行執(zhí)行基準利率,較上月減少132家;252家銀行執(zhí)行基準利率上浮,較上月新增126家,上浮趨勢較明顯。融360統計的533家銀行(分支行)中,有484家不再提供優(yōu)惠利率,占比高達90.8%。9月19日,中國人民銀行營業(yè)管理部在接受央視采訪時表示,房貸利率調整是銀行在北京市嚴格實施房地產市場調控、市場利率整體上揚的背景下,根據市場資金水平變化、自身資產負債管理需要所采取的自主行為,符合政策要求和導向,對此中國人民銀行營業(yè)管理部積極支持。消費貸違規(guī)進入樓市不過,房貸收緊后,各種類型的消費貸開始"上位",通過各種形式流向樓市。深圳市房地產研究中心研究員李宇嘉指出,一些不超過10年的消費貸通過"氣球貸"、"循環(huán)貸"等異變,期限被延長到了30~40年。貸款額度上,通過房屋"高評高貸"(做高紅本二手房評估價,增加貸款)、房抵貸(房屋增值部分貸出來)、多張信用卡(每張卡的額度可達30萬元)或多家銀行申請信用貸騰挪、"先息后本"還款等,貸款額度可達百萬元以上。消費貸一般包括用于住房裝修、旅游、教育等指定消費用途的人民幣貸款、個人汽車貸款、助學貸款等種類。李宇嘉向《每日經濟新聞》記者指出,消費貸和按揭貸款的利率差距在縮小,因此很多人愿意去借消費貸,同時,消費貸款的利率仍然高于房貸,銀行更有積極性去做消費貸款,"銀行房貸收緊很厲害,很多沒有房貸額度。實際上,很多銀行認為房貸不賺錢,將房貸額度轉變?yōu)橄M貸款。而且很多消費貸的期限也延長了。"多地啟動嚴查中國人民銀行廣州分行、廣東銀監(jiān)局聯合發(fā)布的《通知》指出,2017年以來,廣東省內部分地區(qū)和金融機構的個人消費貸款(包括短期消費貸款、中長期消費貸款、信用卡透支)快速增長,其中個別金額較大、期限較長的消費貸款與日常消費屬性不匹配,存在違規(guī)流入房地產領域的風險?！锻ㄖ芬?嚴禁個人消費貸款資金用于生產經營、投資以及支付購房首付款或償還首付款借款等行為,不得發(fā)放無指定用途消費貸款。對已抵押房產,在購房人沒有全部歸還貸款前,不得以再評估后的凈值為抵押追加貸款。此外,《通知》規(guī)定,原則上不發(fā)放金額超過100萬元或者期限超過10年的個人綜合消費貸款。值得注意的是,《通知》要求建立個人消費貸款業(yè)務月度監(jiān)測機制,自2017年10月起,廣州地區(qū)各商業(yè)銀行應于每月12日前報送《個人消費貸款產品月度監(jiān)測表》,廣東省內其他地區(qū)商業(yè)銀行應向當地人民銀行中心支行和銀監(jiān)分局報送數據。

不良貸款上升與樓市無直接關系，但是與資金違規(guī)流入樓市有密切關系。一、不良貸款上升和樓市其實沒有直接關聯。為什么這么說，不良貸款上升是一個綜合指標，樓市是一個大的市場，一個市場的發(fā)展不能直接影響金融機構的貸款不良率，這是明確的。但是從側面來看，是存在間接關聯的。我們知道，自2008年金融危機后，四萬億投了下來，全國各地掀起了一波基建熱，同時也帶動了房地產開發(fā)市場的發(fā)展，據統計2008年到2010年房價上漲了58.87%，而相比2005年到2007年房價上漲是27.8%，這也讓很多企業(yè)主十分眼紅，因此帶動了部分企業(yè)主從經營實體到投資房地產的轉變。舉個例子，2010年至2014年左右，很多企業(yè)甚至通過開假承兌來貼現獲取資金的方式，再間接流入房地產市場進行投資，這樣的操作短期來看沒什么毛病，但是過不了兩三年，房地產庫存積壓嚴重，許多企業(yè)虧得血本無歸，再加上擔保鏈的影響，導致很多企業(yè)倒閉，引發(fā)區(qū)域性的不良貸款爆發(fā)。（當時浙江深受其害，許多地方金融機構不良貸款率一度攀升至10%上下）二、資金違規(guī)流入樓市對信貸資產質量的影響。目前房地產領域的開發(fā)資金是受監(jiān)管的，即房地產企業(yè)需要在銀行開立一個監(jiān)管賬戶，所有樓盤預售款和銀行信貸資金都要入到專戶，實行?？顚Ｓ?。同時，人行、銀保監(jiān)、住建局三大部門會定期到這家開戶銀行檢查賬戶資金使用情況。但是再嚴格的制度也會有紕漏，萬一銀行沒有管住這些資金，將導致房地產企業(yè)將預售款資金用于其他用途，比如用這些錢去競拍下一塊土地，從而進一步增加企業(yè)的資產負債率，引發(fā)資金鏈危機，這樣很有可能導致樓盤無法正常完工。而且從監(jiān)管部門的政策動向來看，近期個別地方房價異動上漲，市場炒作熱情升溫，引起相關部門的高度關注。比如今年4月22日，銀保監(jiān)會首席風險官兼新聞發(fā)言人肖遠企就表示，貸款一定要按照申請用途真實使用資金，不能挪用，要求銀行一定要監(jiān)控資金流向，對于違規(guī)把貸款流入到房地產市場的行為要堅決予以糾正。此外，監(jiān)管部門還會根據銀行信貸投放情況，實時開展現場檢查，發(fā)現違規(guī)問題及時糾正，對問題嚴重的銀行機構要實施嚴厲處罰，切實將經營類貸款資金真正用于企業(yè)的生產經營，確保經濟平穩(wěn)健康和高質量發(fā)展，有效防控金融風險。

之所以國家要進行相應的經營貸款禁止流向樓市，是因為目前我們國家對于相關的樓市管控是比較嚴格的國家，為了能夠緩解大多數人的經濟壓力，并且能夠促進我們國家的市場經濟正常發(fā)展，國家需要對相關的房地產市場進行有效的監(jiān)管。對于我們國家來說，國家已經多次強調房子是用來住的，而不是用來炒的，所以說對于國家來說需要對房地產市場進行一個有效的管控，而對于房地產市場來說，最為關鍵的就是資金的管控，因此國家需要對相關的銀行貸款有一個非常嚴格的限制，不能讓銀行的大量貸款流向房地產市場，如果大量的資金全部流向房地產市場的話，那么肯定會把房地產的價格不斷推高，這對于整個國家來說是非常不利的，而且目前我們國家為了能夠進行相應的房地產管控，已經投入了非常多的資源，如果這個時候不能夠及時讓這些金融貸款禁止流向房地產的話，那么對于之前的努力就會白白浪費了。而且房地產行業(yè)它不僅僅是單方面的經濟問題，還涉及到我們國家的方方面面，房地產市場是一個綜合的市場，它涉及到了人們生活的各個方面，所以說對于我們國家來說，必須要進行相應的管控，就對于大多數的房地產市場來說，很多地方都出現了非常嚴重問題，一些地方的房地產市場經常出現大規(guī)模的波動，這對于整個國民經濟建設是非常不利的。所以說國家相對相應的地方進行有效的管控，而且對于整個國家來說房地產市場也是支撐我們國家經濟發(fā)展的重要支柱，如果房地產市場出現大規(guī)模的波動的話，那么對于我們國家的經濟影響也是非常劇烈的，因此國家為了能夠促進經濟平穩(wěn)健康發(fā)展，必須對房地產市場體現嚴格的監(jiān)管。

為落實好黨中央、國務院關于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的決策部署，防止經營用途貸款違規(guī)流入房地產領域，3月26日下午，中國銀保監(jiān)會辦公廳、住房和城鄉(xiāng)建設部辦公廳、中國人民銀行辦公廳聯合印發(fā)了《關于防止經營用途貸款違規(guī)流入房地產領域的通知》。《通知》從加強借款人資質核查、加強信貸需求審核、加強貸款期限管理、加強貸款抵押物管理、加強貸中貸后管理、加強銀行內部管理等方面，督促銀行業(yè)金融機構進一步強化審慎合規(guī)經營，嚴防經營用途貸款違規(guī)流入房地產領域。同時要求進一步加強中介機構管理，建立違規(guī)行為“黑名單”，加大處罰問責力度并定期披露?！锻ㄖ贩Q，下一步，銀保監(jiān)會、住房和城鄉(xiāng)建設部以及人民銀行將密切溝通協作，聯合做好《通知》貫徹落實工作，堅決打擊經營用途貸款違規(guī)流入房地產領域的違法違規(guī)行為。全文如下：各銀保監(jiān)局，各省、自治區(qū)、直轄市及新疆生產建設兵團住房和城鄉(xiāng)建設廳（委、管委、局），中國人民銀行上?？偛?，各分行、營業(yè)管理部，各省會（首府）城市中心支行，各副省級城市中心支行，各政策性銀行、大型銀行、股份制銀行、外資銀行：近年來，個人經營性貸款、企業(yè)流動資金貸款等經營用途貸款在滿足企業(yè)臨時性周轉性資金需求、提升企業(yè)持續(xù)運行能力等方面發(fā)揮了積極作用，為做好“六穩(wěn)”工作、落實“六?！比蝿仗峁┝擞辛χС?。但近期一些企業(yè)和個人違規(guī)將經營用途貸款投向房地產領域問題突出，影響房地產調控政策效果，擠占支持實體經濟特別是小微企業(yè)發(fā)展的信貸資源。為落實好黨中央、國務院關于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的決策部署，防止經營用途貸款違規(guī)流入房地產領域，更好地支持實體經濟發(fā)展，現就有關要求通知如下。一、加強借款人資質核查銀行業(yè)金融機構要切實加強經營用途貸款“三查”，落實好各項授信審批要求，不得向無實際經營的空殼企業(yè)發(fā)放經營用途貸款。對企業(yè)成立時間或受讓企業(yè)股權時間短于1年，以及持有被抵押房產時間低于1年的借款人，要進一步加強借款主體資質審核，對工商注冊、企業(yè)經營、納稅情況等各類信息進行交叉驗證，不得以企業(yè)證明材料代替實質性審核。二、加強信貸需求審核銀行業(yè)金融機構要對經營用途貸款需求進行穿透式、實質性審核，要根據借款人實際經營需求合理確定授信總額，與企業(yè)年度經營收入、資金流水等實際經營情況相匹配。密切關注借款人第一還款來源，不得因抵押充足而放松對真實貸款需求的審查。堅持線上線下相結合，對貸款金額較大的，要通過多種形式全方面了解企業(yè)情況，進一步加強審核。對通過互聯網渠道發(fā)放的經營用途貸款，應滿足互聯網貸款管理相關規(guī)定。不得向資金流水與經營情況明顯不匹配的企業(yè)發(fā)放經營性貸款。三、加強貸款期限管理銀行業(yè)金融機構要做好經營用途貸款期限管理，根據借款人實際需求合理確定貸款期限。對期限超過3年的經營用途貸款，要進一步加強風險管理，建立健全內部管理制度，建立專門統計臺賬，逐筆登記并定期進行核查，確保貸款期限與借款人生產經營周期、資金收支規(guī)律相匹配，真正用于企業(yè)經營。四、加強貸款抵押物管理對使用房產抵押的貸款，銀行業(yè)金融機構要加強抵押物估值管理，合理把握貸款抵押成數。重點審查房產交易完成后短期內申請經營用途貸款的融資需求合理性，對抵押人持有被抵押房產時間低于1年的，審慎確定貸款抵押成數。抵押人持有被抵押房產時間低于3年的，銀行業(yè)金融機構應定期核查貸款使用情況并保存核查記錄。五、加強貸中貸后管理銀行業(yè)金融機構要進一步嚴格貸中貸后管理，落實資金受托支付要求，防范企業(yè)通過關聯方規(guī)避受托支付要求。加強貸后資金流向監(jiān)測和預警，不得以已開展受托支付為由弱化貸后資金管控。銀行業(yè)金融機構應書面向借款人提示違規(guī)將信貸資金用于購房的法律風險和相關影響，在和借款人簽訂貸款協議時應同時簽訂資金用途承諾函，明確一旦發(fā)現貸款被挪用于房地產領域的將立刻收回貸款，壓降授信額度，并追究相應法律責任。銀行業(yè)金融機構應通過網站公示、營業(yè)網點張貼公告等方式加強宣傳教育?！×?、加強銀行內部管理銀行業(yè)金融機構要落實主體責任，進一步強化合規(guī)意識和審慎經營理念，認真梳理經營用途貸款業(yè)務操作流程，扎緊制度籠子，切實強化內部問責。要加強對分支機構經營用途貸款的監(jiān)測分析。要加強員工異常行為監(jiān)控，嚴防內外勾結，對相關違法違規(guī)人員依法嚴格問責。七、加強中介機構管理各銀行業(yè)金融機構要制定各類中介機構準入標準，建立合作機構“白名單”。對存在協助借款人套取經營用途貸款行為的中介機構，一律不得進行合作，并將相關機構名單報送地方有關管理部門，對存在違法行為的及時移交司法機關。要加強對合作類業(yè)務的監(jiān)測統計，對與單家中介機構合作業(yè)務快速增長的情況要重點加強分析核查。房地產中介機構不得為購房人提供或與其他機構合作提供房抵經營貸等金融產品的咨詢和服務，不得誘導購房人違規(guī)使用經營用途資金；在提供新房、二手房買賣經紀服務時，應要求購房人書面承諾，購房資金不存在挪用銀行信貸資金等問題。各地住房和城鄉(xiāng)建設部門建立房地產中介機構和人員違規(guī)行為“黑名單”，加大處罰問責力度并定期披露。八、繼續(xù)支持好實體經濟發(fā)展銀行業(yè)金融機構要進一步提升服務實體經濟效能，持續(xù)加大對經濟社會發(fā)展重點領域和薄弱環(huán)節(jié)的支持力度，深入貫徹落實黨和國家關于金融支持小微企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略部署，保持小微企業(yè)信貸支持政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，發(fā)揮經營用途貸款支持實體經濟的積極作用。九、強化協同監(jiān)督檢查各銀保監(jiān)局、地方住房和城鄉(xiāng)建設部門、人民銀行分支機構要加大對經營用途貸款違規(guī)流入房地產問題的監(jiān)督檢查力度，暢通違規(guī)問題投訴舉報方式，及時共享并聯合排查違規(guī)線索；要將經營用途貸款違規(guī)流入房地產等相關問題作為各類檢查的重要內容，依法嚴格問責，加強聯合懲戒，將企業(yè)和個人違規(guī)挪用經營用途貸款的相關行政處罰信息及時納入征信系統。各銀保監(jiān)局、地方住房和城鄉(xiāng)建設部門、人民銀行分支機構要聯合開展一次經營用途貸款違規(guī)流入房地產問題專項排查，于2021年5月31日前完成排查工作，并加大對違規(guī)問題督促整改和處罰力度。

近日，北京市多部門通過政策引導、大數據篩查、專項檢查等方式，防范經營性貸款等違規(guī)流資金入房地產市場。2月18日，北京房地產業(yè)協會在旗下公眾平臺“京房字”指出，防范經營貸資金違規(guī)進入樓市，從金融方面，肯定是從三個環(huán)節(jié)來監(jiān)管——貸前要嚴格審批、貸中嚴格支付、貸后嚴格管理。而在8天前的春節(jié)前夕，北京銀保監(jiān)局、央行營管部（下統稱兩部門）曾聯合下發(fā)了《關于加強個人經營性貸款管理防范信貸資金違規(guī)流入房地產市場的通知》。更早前，北京市房地產市場聯合專項核查工作組還對部分銀行機構，以及鏈家、我愛我家、中原地產等經紀機構總部或門店，開展了經營貸發(fā)放和中介活動專項檢查。緊抓三環(huán)節(jié)根據監(jiān)管要求，在貸款的申請和審批環(huán)節(jié)，各個銀行審慎向近期申請過個人住房按揭貸款或購買住房的客戶發(fā)放個人經營性貸款，針對的就是用經營貸來購房的行為，防止信貸資金轉入與借款人經營活動無關的賬戶?！熬┓孔帧碧寡?，經營性貸款必須用在企業(yè)正常的經營活動中，而不能通過制造虛假業(yè)務把錢“倒出來”。兩部門還要求各銀行，簽訂個人經營性貸款合同時，應設定針對信貸資金違規(guī)流入房地產市場等各類不誠信行為的約束性或懲罰性條款，并充分提示借款人。對于部分注冊和變更空殼公司、偽造虛假合同、虛假流水做賬、套取公戶資金等違規(guī)“助貸公司”、“小貸機構”，對此兩部門此次明確規(guī)定，加強對第三方機構合作貸款業(yè)務的合規(guī)管理力度，如審核發(fā)現為借款人違規(guī)獲得個人經營性貸款提供“過橋”資金、以“空殼公司”包裝借款人資質等行為的中介機構，應立刻終止業(yè)務合作，并將相關線索上報監(jiān)管部門。對于查實的違規(guī)行為主體，無論是金融機構、助貸機構還是房地產經紀機構，“京房字”表示都將依法嚴肅處罰。此次春節(jié)前銀保監(jiān)、央行銀管部也在通知中明確提出，銀行機構對因信貸管理不審慎導致的個人經營性貸款違規(guī)流入房地產市場的情況，將從嚴從重查處。嚴查資金流向經檢查組核查發(fā)現，西城區(qū)某購房人于2020年新注冊了一家小微企業(yè)，之后購房人網簽了西城區(qū)重點學區(qū)的一套二手房，在隨后的幾個月里，該購房人先后從兩家銀行申請了數百萬元的經營貸。“京房字”坦言，經營貸資金違規(guī)進入樓市，通常采用的是先全款購房，然后以房子為抵押來套取貸款。因此，核查對象主要是在購房日期前后，出現過申請使用經營貸行為的購房人和其直系親屬。另外，“京房字”強調，其他比如消費貸等資金違規(guī)進入樓市，也在核查范圍內。對于正常資金全款購房、沒有申請使用過經營貸的購房人，并不在核查范圍之內，所以，此次核查并不會影響普通購房者?！熬┓孔帧北硎荆乱徊酱胧┦嵌嗖块T聯合核查經營貸資金的流向，即通過銀行的配合，檢查人員會調查該筆經營貸在發(fā)放后的主要用途，以及確認其是否用在正常企業(yè)的經營中。

肖遠企在22日舉行的國新辦新聞發(fā)布會上說，通過房產抵押申請的貸款，包括經營貸款和按揭貸款都必須真實遵循申請時的資金用途?！拔覀円筱y行一定要監(jiān)控資金流向，確保資金運用在申請貸款時的標的上，對于違規(guī)把貸款流入到房地產市場的行為要堅決予以糾正。”肖遠企說。對于有報道稱銀行保險機構售賣數百萬條客戶信息的情況，銀保監(jiān)會副主席黃洪表示，銀保監(jiān)會相關部門在報道前已監(jiān)測到不法分子在境外發(fā)布的售賣信息，并立即部署相關機構進行全面排查。經查，被販賣的信息絕大部分是黑客偽造或拼湊的。