什么樣的房產(chǎn)可以做抵押貸款，房子抵押貸款利率最新政策2022

最近有客戶問智祥榮，如果有閑置房產(chǎn)，可以用來抵押貸款嗎？其實能不能做按揭貸款，跟閑置與否無關(guān)，主要跟以下幾個因素有關(guān)：

1、是否能夠上市交易，如果不能上市交易的話，就不能做抵押貸款。

2、房屋的性質(zhì)，是住宅，商住兩用，辦公用房還是別墅等，這幾種類型都可以辦理抵押貸款。

3、房齡，一般房齡在40年內(nèi)的住宅都可以辦理抵押貸款。

能否辦理按揭貸款，更重要的是看你在哪個城市。不同城市的銀行貸款政策完全不同。讓我們以北京為例。只包括個人按揭貸款，不包括公司貸款。

1.個人住房抵押貸款分為抵押消費貸款和抵押經(jīng)營貸款。抵押消費貸款一般額度為100萬，最高額度為200萬。在這里，我將重點介紹個人抵押貸款業(yè)務(wù)。

2.個人按揭貸款分為一次付清和兩次付清(或一次付清或兩次付清)。兩斷是指有抵押貸款時申請抵押貸款，否則沒有抵押貸款時申請抵押貸款稱為一斷。

3.辦理抵押業(yè)務(wù)貸款的條件：

1)房齡，一般不超過40年。當(dāng)然，有些銀行或機(jī)構(gòu)會貸款給房齡超過40年的房子。這個需要具體銀行來辦理。

2)住房面積一般在40平米以上。如果住房面積小于40平方米，很難申請到按揭貸款。當(dāng)然也有專門的銀行或者機(jī)構(gòu)可以辦理。

3)房屋性質(zhì)，70年以上的住宅、別墅、商業(yè)、寫字樓。所有銀行都可以辦理住宅按揭貸款，大部分銀行可以做別墅，只有少數(shù)銀行可以做商業(yè)和寫字樓。

4)借款人本人或直系親屬名下必須有公司。不同銀行對運(yùn)營公司的要求完全不同。有的銀行還可以做實際控制(顧名思義，可以是一家公司的實際控制人)。有的銀行要求是公司的股東或法人(不一定是真正的企業(yè)，也就是我們說的空殼公司)。最嚴(yán)格的是有些銀行要求真實業(yè)務(wù)，比較麻煩，要求財務(wù)報表和納稅。

4.北京按揭貸款產(chǎn)品的重要參數(shù)：

1)貸款利率，最低的在4.8%左右，主要集中在6-7%，最高的在8%左右甚至10%。當(dāng)然，各種產(chǎn)品都有各自的優(yōu)缺點，沒有絕對的優(yōu)劣，所以要么被市場淘汰，要么一統(tǒng)天下。兩者都不太好，產(chǎn)品優(yōu)勢過大，容易出現(xiàn)壞賬和壞賬。

2)貸款期限，北京房貸最長20年。大部分銀行有10年、5年的期限，也有3年、1年的期限。可以根據(jù)自己的需求選擇術(shù)語，各有利弊。

3)還款方式，多種還款方式，如先息后本、等額本息、等額本金等。有些先有利息后有本金的產(chǎn)品，需要一年回一次本金。

4)貸款額度，不同銀行的貸款額度不同。大部分銀行限額1000萬，少數(shù)銀行限額1500萬，最高可達(dá)3000萬。

5)貸款比例最高可達(dá)90%，大部分集中在60%-70%左右，實際控制一般可達(dá)50%。具體比例和房子的性質(zhì)有關(guān)系。一般別墅只能做50%-60%，商住樓只能做50%左右。

在這里，智祥榮也順便總結(jié)一下北京的一些主流房貸產(chǎn)品?？梢詤⒖际袌錾嫌心男┫嚓P(guān)產(chǎn)品：

1.銀行1，法人空殼公司，利率3.86%，期限20年，等額本息還款，最高額度1500萬元。

2.銀行2，殼公司作為法人或股東或直接包裝實控，利率4.35%，期限20年，等額本息還款，最高額度1500萬。

3.銀行3、空殼公司法人或股東或直接包裝實控，利率3.7%，期限10年，等額本金還款(金額的一半)，最高金額1000萬。

4.銀行4，空殼公司法人或股東，利率3.7%-4%，期限5年，等額本息還款(每月氣球貸按20年計算)。5年后，貸款可以展期，不歸還本金，最高額度為1000萬元

5.銀行5，空殼公司法人或股東，或?qū)嵖厝?，但公司需要一起借款，利?.37%，等額本息還款，期限10年(每月氣球貸按20年計算)，最高額度1500萬。

6.銀行6，真實的運(yùn)營公司(如果需要

7、銀行7，可以做實控，利率4.5%，額度最高1500萬，年限5年授信，一年一歸本，先息后本還款，最高可以做到75成。

關(guān)于抵押經(jīng)營貸款，建議大家找專業(yè)的機(jī)構(gòu)辦理，不要盲目地去辦理，尤其是自己辦理非常麻煩，原因如下：

1、首先抵押經(jīng)營貸款辦理的周期會比較長，其次是需要的材料會非常多，然后就是有些材料可能還需要zuojia，所以做抵押經(jīng)營貸款銀行經(jīng)理不一定會接待，因為一個銀行經(jīng)理做一筆抵押貸款本身業(yè)績并不多，但是對于自己去辦理的，客服經(jīng)理還不敢收錢，所以為你辦理會很麻煩，還不賺錢，將來如果出現(xiàn)逾期，扣的錢遠(yuǎn)比他賺的錢多。

2、很多客戶會比較盲目地去注冊殼公司，每家銀行對于公司的要求都完全不同，包括營業(yè)范圍，因為還會涉及到上下游合同，不是單純的注冊一個殼公司就可以，注冊了殼公司還需要去和下游合同的公司匹配，經(jīng)常出現(xiàn)客戶自己注冊了公司用不了。