最近有客戶問到致享融,如果有一套閑置的房產(chǎn),那么是否可以拿來辦理抵押貸款呢?其實能否做抵押貸款和是否閑置無關(guān),主要和以下幾方面因素有關(guān):


1、是否能夠上市交易,如果不能上市交易的話,就不能做抵押貸款。


2、房屋的性質(zhì),是住宅,商住兩用,辦公用房還是別墅等,這幾種類型都可以辦理抵押貸款。


3、房齡,一般房齡在40年內(nèi)的住宅都可以辦理抵押貸款。


能否辦理抵押貸款,更重要的一條是看你在哪個城市,不同的城市各家銀行的貸款政策完全不同,下面以北京為例來具體說說,這里只包括個人抵押貸款,未包括企業(yè)貸款。


1、個人房屋抵押貸款分為抵押消費貸和抵押經(jīng)營貸,抵押消費貸一般額度都在100萬,最高的也就200萬,在這里就重點講解個人抵押經(jīng)營貸款。


2、個人抵押經(jīng)營貸款分為一抵和二抵(或者叫著一押或者二押),二抵是指有按揭貸款的情況下,再辦理抵押貸款,反之,就是沒有按揭貸款的情況下,辦理抵押貸款叫著一抵。


3、抵押經(jīng)營貸辦理的條件:


1)房齡,一般不能超過40年,當(dāng)然也有些銀行或者機構(gòu)會針對房齡超過40年的房子放款,這個就需要找特定的銀行辦理了。


2)房屋面積,一般要超過40平米,如果房屋面積低于40平米很難辦理抵押貸款,當(dāng)然也有特殊的銀行或者機構(gòu)可以辦理。


3)房屋性質(zhì),70年住宅、別墅、商住和辦公用房,對于住宅所有銀行都可以辦理抵押貸款,別墅也有絕大部分銀行可以做,對于商住和辦公用房只有少量銀行可以做。


4)借款人本人名下或者直系親屬名下必須有公司,關(guān)于經(jīng)營的公司,不同的銀行要求完全不同,有些銀行還可以做實控(顧名思義,就是可以是某家公司的實際控制人即可),有些銀行要求是公司的股東或者法人(不一定是真實經(jīng)營,也就是我們說的殼公司),最為嚴(yán)格的是有些銀行要求是真實經(jīng)營的,這個就比較麻煩,而且要求提供財務(wù)報表和納稅申請表等。


4、北京地區(qū)抵押經(jīng)營貸產(chǎn)品的重要參數(shù):


1)貸款利率,最低的4.8%左右,主要集中在6-7%,高的也有8%,甚至10%左右的,當(dāng)然各種產(chǎn)品都有自己的優(yōu)劣勢,沒有絕對的優(yōu)勢或者劣勢,要么就是被市場淘汰,要么就是一統(tǒng)江湖了,兩者都不太好,產(chǎn)品優(yōu)勢過大,很容易出現(xiàn)壞賬和呆賬。


2)貸款年限,北京抵押貸款最長的20年,大部分銀行的年限集中在10年和5年,也有3年和1年期的,可以根據(jù)自己需要選擇年限,也是各有優(yōu)劣勢的。


3)還款方式,多種還款方式,先息后本,等額本息,等額本金等多種方式,有些先息后本的產(chǎn)品還需要一年一歸本。


4)貸款金額,不同銀行貸款限額不同,大部分銀行限額1000萬,有少量銀行1500萬,最高的可以做到3000萬。


5)貸款成數(shù),最高可以做到9成,大部分集中在6-7成左右,實控的一般可以做5成,具體成數(shù)和房屋的性質(zhì)還有關(guān)系,一般別墅只能做5-6成,商住只能做5成左右。


在這里致享融也順便將北京的部分主流抵押貸款產(chǎn)品匯總一下,大家可以參考一下市面上有哪些相關(guān)產(chǎn)品:


1、銀行1,殼公司法人或者即可,利率3.86%,年限20年,等額本息還款,最高額度1500萬。


2、銀行2,殼公司法人或者股東或者直接包裝實控,利率4.35%,年限20年,等額本息還款,額度最高1500萬。


3、銀行3,殼公司法人或者股東或者直接包裝實控,利率3.7%,年限10年,等額本金還款(額度的一半),額度最高1000萬。


4、銀行4,殼公司法人或者股東,利率3.7%-4%,年限5年,等額本息還款(月供按20年計算的氣球貸),5年之后還可以不歸本續(xù)貸,額度最高1000萬,可以做二抵。


5、銀行5,殼公司法人或者股東,或者實控,但是需要公司共借,利率4.37%,等額本息還款,年限10年(月供按20年計算的氣球貸),最高額度1500萬。


6、銀行6,真實經(jīng)營公司(需要下戶),可以做真實經(jīng)營公司的實控,但是需要法人共借,利率4.5%-5.3%,先息后本或者等額本息均可,額度最高3000萬,可以做二抵。


7、銀行7,可以做實控,利率4.5%,額度最高1500萬,年限5年授信,一年一歸本,先息后本還款,最高可以做到75成。


關(guān)于抵押經(jīng)營貸款,建議大家找專業(yè)的機構(gòu)辦理,不要盲目地去辦理,尤其是自己辦理非常麻煩,原因如下:


1、首先抵押經(jīng)營貸款辦理的周期會比較長,其次是需要的材料會非常多,然后就是有些材料可能還需要zuojia,所以做抵押經(jīng)營貸款銀行經(jīng)理不一定會接待,因為一個銀行經(jīng)理做一筆抵押貸款本身業(yè)績并不多,但是對于自己去辦理的,客服經(jīng)理還不敢收錢,所以為你辦理會很麻煩,還不賺錢,將來如果出現(xiàn)逾期,扣的錢遠(yuǎn)比他賺的錢多。


2、很多客戶會比較盲目地去注冊殼公司,每家銀行對于公司的要求都完全不同,包括營業(yè)范圍,因為還會涉及到上下游合同,不是單純的注冊一個殼公司就可以,注冊了殼公司還需要去和下游合同的公司匹配,經(jīng)常出現(xiàn)客戶自己注冊了公司用不了。