作為房地產(chǎn)證券化的重要手段，REITs產(chǎn)品近年來(lái)廣受國(guó)內(nèi)市場(chǎng)關(guān)注。中國(guó)公募REITs市場(chǎng)發(fā)展空間如何？應(yīng)著重在哪些方面加強(qiáng)公募REITs市場(chǎng)建設(shè)？投資者亟待獲取問題的答案。
昨日，北京大學(xué)光華管理學(xué)院REITs課題組發(fā)布《中國(guó)公募REITs發(fā)展研究——投資者的視角》(下稱《報(bào)告》)，從REITs對(duì)投資者的意義、全球REITs市場(chǎng)表現(xiàn)等多個(gè)視角審視公募REITs的作用，并給中國(guó)公募REITs市場(chǎng)建設(shè)提出建議。
《報(bào)告》指出，REITs對(duì)于一、二級(jí)投資者、機(jī)構(gòu)與個(gè)人投資者都具有重要意義。對(duì)于一級(jí)市場(chǎng)投資者而言，資本的收益和退出是社會(huì)資本考慮是否介入不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的兩個(gè)重要問題，而REITs為社會(huì)資本提供了新的退出渠道；對(duì)二級(jí)市場(chǎng)投資者，REITs為投資者提供了幾乎完美的替代途徑，因?yàn)镽EITs相比直接不動(dòng)產(chǎn)投資有著更高的流動(dòng)性、更低的交易成本和更低的交易門檻；對(duì)機(jī)構(gòu)投資者，資管新規(guī)下，REITs可成為機(jī)構(gòu)投資者合規(guī)資產(chǎn)的新選擇；對(duì)個(gè)人投資者，REITs則可為居民的財(cái)產(chǎn)性收入提供大類資產(chǎn)，充分體現(xiàn)普惠性。
此外，《報(bào)告》還指出。從短期看，REITs價(jià)格與不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格之間的相關(guān)性較低，受到股票市場(chǎng)波動(dòng)的影響較大。但從長(zhǎng)期看，REITs市場(chǎng)的價(jià)格與不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格之間從長(zhǎng)期看有著緊密的關(guān)聯(lián)，可以將長(zhǎng)期REITs投資作為長(zhǎng)期直接不動(dòng)產(chǎn)投資的替代。長(zhǎng)期來(lái)看由于具有相同的底層資產(chǎn)，REITs和不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)最終都會(huì)調(diào)整自身的價(jià)格與變化的基本面相一致。
同時(shí)，REITs價(jià)格還具有領(lǐng)先于不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的特點(diǎn)。在影響不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的因素發(fā)生變化之后，由于流動(dòng)性好、交易量大、交易成本低，REITs市場(chǎng)的價(jià)格變動(dòng)先于不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)，不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格調(diào)整更為緩慢，因此REITs市場(chǎng)具有價(jià)格發(fā)現(xiàn)的功能，可以成為不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的“錨”。