<body> 臣財(cái)貸款網(wǎng)（https://loan.cngold.org/）12月19日訊，房地產(chǎn)最新消息：建立樓市長效機(jī)制的路徑選擇。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在部署2017年經(jīng)濟(jì)工作時(shí)提出，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制。確實(shí)，今年以來社會(huì)各界對建立房地產(chǎn)長效機(jī)制的呼聲很強(qiáng)烈。年初，樓市政策基調(diào)還是“去庫存”，下半年熱點(diǎn)城市房價(jià)暴漲、資產(chǎn)泡沫蔓延，不得不重啟限購限貸這類短期立竿見影的“急剎車”措施。短期來看，著力于需求端的調(diào)控效果顯著，但這是樓市需求和資金被限制的結(jié)果，熱點(diǎn)樓市“勉強(qiáng)降溫”但“內(nèi)火”未消除。
調(diào)控“一刀切”，基于金融風(fēng)險(xiǎn)的考慮，乃兩害相權(quán)取其輕的無奈之舉。在樓市分化的背景下，行政色彩濃重的調(diào)控“一刀切”，挫傷了合理的購房需求，導(dǎo)致樓市短期內(nèi)迅速回落。樓市過度繁榮，不僅對實(shí)體資金有“虹吸效應(yīng)”，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)繼續(xù)扭曲，而且通過“金融加速器”效應(yīng)，倒逼貨幣投放、貨幣乘數(shù)攀升，資產(chǎn)泡沫預(yù)期愈演愈烈，本幣內(nèi)外貶值預(yù)期抬頭及對于系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂。因此，無論消除行業(yè)本身的積弊，還是攻克樓市對金融風(fēng)險(xiǎn)、地方財(cái)政和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的掣肘，樓市長效機(jī)制亟待“破繭”。
關(guān)于“內(nèi)涵”和“外延”
關(guān)于房地產(chǎn)長效機(jī)制，2013年3月27日的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出，“要繼續(xù)搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控，加快建立房地產(chǎn)穩(wěn)定健康發(fā)展的長效機(jī)制，加強(qiáng)保障性安居工程建設(shè)”。2015年4月30日的中央政治局會(huì)議上，提出“要完善市場環(huán)境，盤活存量資產(chǎn)，建立房地產(chǎn)健康發(fā)展的長效機(jī)制”。但是，長效機(jī)制的內(nèi)涵和外延，討論面頗廣但并無聚焦，有人將調(diào)控長效機(jī)制等同于房地產(chǎn)長效機(jī)制，如2014年3月發(fā)布的《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014-2020年)》，提出“健全房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機(jī)制”。
基于樓市與中央地方關(guān)系、財(cái)稅體制、經(jīng)濟(jì)金融相互牽扯，一方面，長效機(jī)制指行業(yè)本身健康發(fā)展的制度建設(shè)，如增加大城市土地供應(yīng)、提高開發(fā)行業(yè)集中度、住房回歸居住屬性等；另一方面，也包括調(diào)控長效機(jī)制，如金融稅收調(diào)控如何做到“因城施策”、區(qū)分合理需求和投機(jī)需求，如何引導(dǎo)需求轉(zhuǎn)移；此外，還包括促進(jìn)行業(yè)與經(jīng)濟(jì)金融協(xié)同發(fā)展的一攬子穩(wěn)定的制度體系，如公共服務(wù)均等化與樓市協(xié)同推進(jìn)，房地產(chǎn)稅制改革要考慮財(cái)稅體制改革和理順中央地方關(guān)系，推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化(戶籍制度、土地制度、社保制度等)與樓市健康發(fā)展的關(guān)系要理順等。
1 2 3 4 5 下一頁 末頁筆者建議，可從行業(yè)、調(diào)控、宏觀三個(gè)角度，分析房地產(chǎn)長效機(jī)制建設(shè)。結(jié)合輕重緩急和關(guān)注的焦點(diǎn)，行業(yè)角度的長效機(jī)制，可從盤活存量土地、建立基本住房保障制度、推進(jìn)兼并重組、發(fā)展租賃市場等方面考慮；調(diào)控角度的長效機(jī)制，可從推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)聯(lián)網(wǎng)、擴(kuò)大房產(chǎn)稅征收試點(diǎn)、建立政策性住房金融等方面考慮；宏觀角度的長效機(jī)制，可從推進(jìn)政府間財(cái)權(quán)事權(quán)劃分、重構(gòu)上下級(jí)政府績效考核、房地產(chǎn)稅制改革、公共服務(wù)均等化和不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記等方面考慮。
環(huán)境制約和路徑選擇
對于何時(shí)推出、具體內(nèi)容、執(zhí)行路徑、配套改革、效果和風(fēng)險(xiǎn)等，上述每一個(gè)方面又存在一定不確定性。上述長效機(jī)制本身在推進(jìn)過程中或面臨重重阻力(如不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記)、或時(shí)機(jī)不成熟(如房產(chǎn)稅)、或相互牽制(財(cái)稅改革、政府間關(guān)系與房產(chǎn)稅和完善住房保障制度)。
經(jīng)濟(jì)增長和改革，房地產(chǎn)長效機(jī)制建設(shè)，必然要在現(xiàn)有框架下決定其路徑。按照中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出的“改革系統(tǒng)性和協(xié)同性推進(jìn)”的原則，筆者認(rèn)為，“偏重改革”的基礎(chǔ)性制度建設(shè)，特別是金融監(jiān)管制度、市場秩序的重構(gòu)，以及“偏重穩(wěn)定”的盤活大城市存量土地，將成為中期內(nèi)長效機(jī)制建設(shè)的重點(diǎn)內(nèi)容。
讓資金回歸本源
本輪樓市調(diào)控，之所以再次啟動(dòng)行政干預(yù)，并在需求端“加碼”，市場失靈倒逼政府干預(yù)強(qiáng)化是重要原因。今年以來，實(shí)體盈利下滑，“資產(chǎn)荒”預(yù)期強(qiáng)烈，由于金融監(jiān)管空白與模糊交織，旨在穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)和助推轉(zhuǎn)型的寬松貨幣，異化為“加杠桿”的資產(chǎn)配置盛宴?；诳刂葡到y(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)考慮，不得不再次祭出行政干預(yù)以糾偏市場失靈。但是，調(diào)控只是將部分需求和流動(dòng)性暫時(shí)按住，未來熱點(diǎn)城市人口流入不會(huì)改變，“資產(chǎn)荒”難以改觀，樓市泡沫風(fēng)險(xiǎn)猶存。
首頁 上一頁 1 2 3 4 5 下一頁 末頁金融市場化和金融創(chuàng)新為大勢所趨，樓市對銀行信貸的依賴明顯下降。比如，今年前三季度，開發(fā)商從債券、理財(cái)、保險(xiǎn)等渠道獲得資金就高達(dá)5萬億元，而銀行信貸融資僅8000億元?；谫Y產(chǎn)配置的購房，借助“首付貸”、消費(fèi)貸、P2P等場外多渠道融資越來越普遍。經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型溢出資金，“穩(wěn)增長”下還需繼續(xù)釋放資金，金融創(chuàng)新既提高貨幣乘數(shù)，又提高了融資效率，但體量小的新經(jīng)濟(jì)無法吸納，出現(xiàn)資本過剩。因此，多渠道、低成本、場外化的融資時(shí)代到來。
目前，“各管一段”的監(jiān)管已不適應(yīng)金融混業(yè)時(shí)代，房價(jià)暴漲導(dǎo)致資金繞道涌入樓市。因此，抑制資產(chǎn)泡沫，最后不得不求助于行政干預(yù)，如直接叫停開發(fā)商發(fā)債、叫停金融創(chuàng)新，甚至要求房貸環(huán)比下降。
若監(jiān)管無法“穿透”各路資金來源、信用嵌套、風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)主體的話；若經(jīng)濟(jì)中軟約束難以消除，隱性擔(dān)保繼續(xù)存在的話，基于短期收益的考慮，資產(chǎn)荒預(yù)期下樓市“加杠桿”難以阻擋，資金“棄實(shí)體、入樓市”難以阻擋。因此，必須以資金回歸本源為監(jiān)管原則，控制銀行資金變成“影子銀行”，讓“保險(xiǎn)姓?！?，讓資管、信托和理財(cái)回歸“代客理財(cái)、代客管理”。
重建房地產(chǎn)市場秩序
市場秩序上的“短板”還有很多，比如近期媒體報(bào)道，河北安平縣出現(xiàn)一個(gè)“坑人樓盤”，40多套房屋登記在他人名下，原因就在于商品房網(wǎng)簽制度形同虛設(shè)，資金鏈斷裂的地產(chǎn)商“一房二賣”。今年4月，住建部透露，未來要實(shí)現(xiàn)網(wǎng)簽全覆蓋，這意味著還有三四線城市沒有網(wǎng)簽，“一房多賣”等欺詐很難杜絕。有的二線城市，盡管已建立網(wǎng)簽制度，但執(zhí)行不到位。比如，有的開發(fā)商通過“假網(wǎng)簽”來捂盤惜售、制造供不應(yīng)求假象，就源于網(wǎng)簽監(jiān)管制度疏漏。
近期，住建部相繼公布了兩批開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)“黑名單”，其中不乏一些知名企業(yè)。事實(shí)上，中介機(jī)構(gòu)、開發(fā)企業(yè)及近年來興起的自媒體中，上述違規(guī)行為早已普遍存在，在很多城市甚至成為見怪不怪的“潛規(guī)則”。由此，重建市場基礎(chǔ)秩序，已成為監(jiān)管的基本前提，也是長效機(jī)制建設(shè)的第一步。
首頁 上一頁 1 2 3 4 5 下一頁 末頁多年來，基于顯性GDP的考慮，房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管集中在上游開發(fā)和新房預(yù)售審批上，對下游銷售端(包括二手房)及牽涉到的房企、中介機(jī)構(gòu)等監(jiān)管缺失。特別是，近年來熱點(diǎn)樓市已進(jìn)入存量時(shí)代，一線和二線城市存量房交易占比分別達(dá)70%和55%，二手房代理、估價(jià)、按揭、租賃等環(huán)節(jié)牽涉的業(yè)內(nèi)人群要比新房多，京滬深房產(chǎn)中介從業(yè)人員為開發(fā)企業(yè)2倍以上。市場秩序整頓和巡查要常態(tài)化、制度化，“從立案到查處”的可置信威脅必需要建立起來；還要推進(jìn)誠信建設(shè)，將行政監(jiān)管、行業(yè)自律和社會(huì)管理(消費(fèi)者用腳投票)統(tǒng)籌起來。
盤活大城市存量土地
目前，城市化進(jìn)入下半場，即大城市化或“都市圈化”。相應(yīng)地，大城市要增加住宅用地供應(yīng)。但是，近年來京滬穗深等超大城市，住宅用地年度計(jì)劃完成率僅60%左右。房價(jià)暴漲的2016年1-10月，京滬穗深住宅用地僅供應(yīng)建筑面積1278萬平米，同比下降51%。
嚴(yán)控大城市新增用地，并非“逆城市化”，而是內(nèi)生驅(qū)動(dòng)增長戰(zhàn)略下，倒逼城市加速存量用地盤活。京滬穗深等大城市，第三產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)增加值占比早已超過了60%，金融業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)、創(chuàng)意文化等已成為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，但仍保留大量工業(yè)用地。2008年-2015年，我國新增工業(yè)和住宅用地占比分別為33.8%和21.5%。目前，國外工業(yè)和住宅用地占比分別為15%和30%，第一大城市占比分別僅為6%和40%以上，但京滬穗深存量工業(yè)用地占比在30%左右。
工業(yè)用地占比高，容積率低(上海10層以上工業(yè)建筑占比僅30%)，很多批而未建，積聚程度也低，如上海位于工業(yè)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的工業(yè)用地占比僅30%。原因在于，城市各級(jí)政府(包括街道)低地價(jià)招商引資無序化、GDP政績導(dǎo)向，用地主體(多為低效國企)不思轉(zhuǎn)型，等待政府高價(jià)收儲(chǔ)造成閑置等。因此，大城市不缺地，京滬穗深中心區(qū)低效用地到處是，關(guān)鍵是存量盤活困難。繼續(xù)供應(yīng)新地，城市功能和空間結(jié)構(gòu)混亂，生產(chǎn)性和生活性交通干擾，公共配套壓力等有增無減。
首頁 上一頁 1 2 3 4 5 下一頁 末頁目前，盤活存量土地的最大障礙，就是地方政府和國企之間的博弈。站在政府角度，希望借著新一輪國企改革的主導(dǎo)權(quán)，將土地收回來后“招拍掛”。無論從新增發(fā)展空間，還是土地出讓收入，這都是“上上簽”。站在國企角度，要趕在政府“下手”前，順應(yīng)區(qū)域規(guī)劃，啟動(dòng)自我改造以挖掘土地紅利。近年來，借助創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)東風(fēng)，京滬深等大城市掌握土地的企業(yè)紛紛成立地產(chǎn)子公司，向創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房、創(chuàng)意園區(qū)轉(zhuǎn)型。但考慮到存量、在建部分，一窩蜂地涌入造成商業(yè)辦公過剩。
因城施策 盤活存量
盤活存量土地，若轉(zhuǎn)向住宅，規(guī)劃和用途管的“上位法”制橫亙在面前。如果要突破的話，要么掌握土地的企業(yè)補(bǔ)繳巨額土地出讓金(過去這些土地是免費(fèi)劃撥的)，要么政府收回后重新“招拍掛”，這對很多企業(yè)來說不愿承受，造成缺地與閑置并存；若轉(zhuǎn)向商業(yè)辦公，盡管成本較低、手續(xù)簡單，但商辦領(lǐng)域房屋供應(yīng)已過剩。看來，挖掘土地供應(yīng)潛力、盤活存量土地，政策和利益掣肘是根本。由此，應(yīng)適應(yīng)不同城市經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型進(jìn)度，適當(dāng)調(diào)整工業(yè)用地轉(zhuǎn)住宅的供地政策。
目前，《土地管理法》《房地產(chǎn)管理法》《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等在土地用途管制、分區(qū)規(guī)劃等方面“一刀切”。為此，筆者建議，根據(jù)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀、用地需求現(xiàn)狀，構(gòu)建工業(yè)用地轉(zhuǎn)做住宅功能的政策體系；重新調(diào)整工業(yè)用地投入產(chǎn)出考核體系，根據(jù)地均產(chǎn)值、人口密度、工業(yè)區(qū)集中率等指標(biāo)，劃定工業(yè)用地強(qiáng)制退出的紅線。觸及紅線的存量工業(yè)用地，一律由政府收回后重新“招拍掛”，由政府主導(dǎo)并啟動(dòng)轉(zhuǎn)做住宅的規(guī)劃編制和公共配套供應(yīng)；研究企業(yè)自主實(shí)施工業(yè)用地轉(zhuǎn)做住宅功能的開發(fā)策略，包括地價(jià)補(bǔ)償、公共配套、區(qū)域規(guī)劃、稅收調(diào)節(jié)等一攬子政策；市一級(jí)政府要完善對區(qū)一級(jí)和街道績效考核，減少經(jīng)濟(jì)、招商引資方面的考核，增加公共服務(wù)供給和均等化等方面的考核，促進(jìn)工業(yè)用地改造。上述這些，都是大城市盤活存量土地這一樓市長效機(jī)制應(yīng)考慮的內(nèi)容。