年底了，很多人發(fā)了年終獎(jiǎng)或者收了欠款，手頭一下子攢了五六七八萬(wàn)的，想著可以提前還掉一部分銀行按揭貸款，那到底怎樣還款才合適呢？
做好確認(rèn)之后，需要再確認(rèn)一下自己按揭貸款信息：貸款金額、期限、利率和還款方式（等額本息或等額本金）。因?yàn)檫@些貸款要素會(huì)直接關(guān)系到你提前還款的利益，如果貸款合同找不到可以登錄手機(jī)銀行進(jìn)行查詢(xún)。
為了方便大家對(duì)提前還款后的利息變化，我現(xiàn)在舉個(gè)栗子方便大家理解。因?yàn)檫@兩天我姐要提前還款5萬(wàn)，所以我就按照她的利息變化進(jìn)行舉例。當(dāng)然需要用到房貸計(jì)算器，因?yàn)槠渲猩婕暗腖PR利率的轉(zhuǎn)換，不再使用原利率浮動(dòng)方式，因此我就先按照原利率方式計(jì)算，實(shí)際利息變化影響不大，僅供參考。
她的房貸40萬(wàn)，貸款期限20年，利率5.635%，等額本息還款方式（還款金額每個(gè)月都一樣），那提前還款前后的變化如何呢？
原貸款利息和月供
上面這張圖顯示的是按照原來(lái)40萬(wàn)貸款金額，等額本息還款20年，利率5.635%計(jì)算的月供是2782元，利息總額26.77萬(wàn)元。那如果現(xiàn)在提前還款5萬(wàn)以后，不變更其他要素的前提下，貸款月供和利息總額會(huì)發(fā)生什么變化呢。
提前還款以后的月供和利息總額
如果為了保持現(xiàn)有的還款金額，可以做縮短年限處理，這樣你的利息總額會(huì)進(jìn)一步下降，也更劃算。那我們來(lái)看一下，保持原來(lái)每月2700左右的還款金額，縮短多少年還有利息總額會(huì)減少多少呢？
經(jīng)測(cè)算，如果保持和原來(lái)差不多的月供金額，大概縮短年限至16年，月供2770元和原來(lái)2782差不多，但是縮短了4年還款年限，利息總額減少到18.19萬(wàn)元，比原來(lái)的節(jié)省了8.58萬(wàn)元，比置換款不縮年限節(jié)省5.23萬(wàn)元。
可以看出，我們?cè)诮?jīng)濟(jì)能力允許的條件下，提前還款并縮短年限保持原來(lái)的月供水平我們可以節(jié)省的利息總額更高。
但是，我也要提醒大家一點(diǎn)，房貸利率屬于優(yōu)惠利率，如果我們做生意或者有更好的投資項(xiàng)目，收益比房貸利率高很多，我還是建議大家不要提前還款，讓錢(qián)生錢(qián)創(chuàng)造更多的財(cái)富。
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