央行先是公布從2019年10月8日之后，新增的商業(yè)房貸利率參考LPR利率或者轉化為固定利率。
央行接著在去年12月份公布了存量的基于基準利率上下浮的房貸利率模式需要轉化成基于LPR的浮動利率或者固定利率，轉換時間為2020年3月1號到2020年8月31號。
自此基于基準利率的商業(yè)房貸利率模式成為歷史，這就意味著我們的商業(yè)房貸利率，要么是基于LPR的浮動利率，要么是固定利率。
近日央行公布了2020年12月份的LPR，一年期的LPR利率為3.85%，5年期的LPR利率為4.65%，我們房貸參考的一般是5年期的LPR利率，明年的房貸利率確定。
1、選LPR房貸利率，是吃虧，還是賺了？
回答這個問題，首先要理解什么是基于LPR利率的房貸，其次比較其和固定利率的優(yōu)劣。
央行規(guī)定基于LPR利率的房貸，其貸款利率等于LPR利率加上加點。
LPR利率等于最近一個月央行公布的LPR利率。
LPR利率是除去18家銀行的報價利率最高和最低利率后的平均值，每個月20號公布。
固定利率，顧名思義整個合同期限的利率保持不變。
LPR利率和固定利率，核心區(qū)別在于固定利率利率保持不變，LPR利率是會變化。
加點對于老的基于基準利率轉化和基于新增的房貸合同計算方式不相同，因此分兩種情況，分析LPR利率和固定利率，誰更好。
（1）新增房貸合同，LPR和固定利率哪個劃算？
新增房貸合同，加點每個城市不相同，一旦加點確定整個合同期限內是不變的，但是LPR會改變 。
LPR利率誕生于2019年8月，截止目前，5年期LPR利率經過了3輪調整。
2020年8月20號，5年期的LPR利率為4.85%。
2019年11月20號，5年期LPR利率為4.8%，下調5個基點。
2020年2月20號，5年期的LPR利率為4.75%，再次下調5個基點。
2020年4月20號，5年期的LPR利率為4.65%，再次下調5個基點。
5年期LPR利率從誕生到現(xiàn)在，利率已經下調0.2%。100萬意味著一年基本上可以少還2000元月供，每個月少還約166元。
但是如果選擇固定利率，則月供是不變的。
所以從目前看，選擇LPR利率是劃算的，長期看，我國經濟會處于寬松，利率下降是趨勢。
另外，即將到來的2021年，你的月供是否會減少。
這取決于簽合同時參考的LPR利率和銀行每年重定價日對應當月的LPR利率對比。如果重定價日當月的LPR利率低，則2021年你的月供下降。
舉個例子，2020年3月1日申請了房貸，重定價日為每年的1月1號，按照規(guī)定，貸款時參考的是最近的LPR利率，那就是參考了2020年2月份5年期的LPR利率（4.75%）。2020年房貸利率為4.75%+加點，假設加點為0.6%，利率為5.35%。
2021年1月1號，銀行開始重新計算新的一年的房貸利率，參考的是2020年12月份的5年期的LPR利率，2020年12月份的5年期的LPR利率為4.65%。
則2021年的房貸利率為4.65%+加點，等于5.25%，相比于2020年房貸利率下降0.1%。
2021年的月供減少，以此類推，每年的1月1號銀行都會重新計算房貸利率，參考的是前一年12月份的LPR利率。
2、基準利率上下浮的老合同轉化為LPR和固定利率，哪個劃算？
老合同轉化為LPR和新合同參考LPR的區(qū)別，在于加點值的確定。
新合同的加點是根據當?shù)氐恼?，因地制宜?/p>
老合同的加點等于現(xiàn)在的房貸利率減去2019年12月份的LPR利率，2019年12月份LPR利率為4.8%。
假設老的房貸利率為基準利率上浮10%，則房貸利率為5.39%。
加點=5.39%-2019年12月份的LPR利率=0.59%。
加點在合同的剩余期限內保持不變。
2021年1月1號銀行開始重新計算新的一年的房貸利率，新的一年的房貸利率等于2020年12月份的LPR利率加上加點，等于4.65%+0.59%=5.24%。
轉換成固定利率，按照規(guī)定，轉換前后的利率保持不變，固定利率為5.39%，合同的剩余期限內保持不變。
相比于固定利率，轉化為LPR浮動利率，利率下降0.15%。
所以轉化成LPR利率更劃算。
雖然8月31日的轉化截止時間已經過了，但是還有猶豫期。
六大行此前的公告顯示，8月底的自動批量轉換完成后，貸款人若對轉換結果有異議，可于2020年12月31日(含)前通過相關渠道自助轉回或與貸款經辦行協(xié)商處理。
意味著，轉化為固定利率的，還有機會更改為基于LPR利率的。
綜上所述，只要LPR利率處于下行，那選擇LPR無疑是賺了，從LPR誕生到現(xiàn)在，LPR利率已經調整了4次，而且全部是下降，另外我們的經濟政策長期看會一直寬松，利率下降是長期趨勢，所以選擇LPR利率不虧。