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臣財(cái)貸款網(wǎng)(https://loan.cngold.org/)09月26日訊,日前,招商銀行上海分行的一則貸款廣告再次引發(fā)了市場對于銀行“二押”貸款的關(guān)注。該則貸款廣告顯示,“招商銀行個人房產(chǎn)抵押貸款,貸款年限長,利率低,申請方便,最重要可以二押,即使目前房子還在按揭,也可以貸出升值的部分”。

所謂房產(chǎn)“二押”貸款,是指對未還清貸款的房產(chǎn)進(jìn)行二次抵押再貸款。招行上海分行表示,該行嚴(yán)格控制有房就貸產(chǎn)品用途,貸款資金僅可作為生意經(jīng)營、消費(fèi)使用,不可用于房產(chǎn)資金墊付。上海市目前允許房地產(chǎn)設(shè)定多個抵押權(quán)人,銀行會通過多種手段,嚴(yán)格限制房產(chǎn)價值及綜合抵押率。

關(guān)于對貸款資金用途如何監(jiān)測的問題,招行客服人員表示,銀行可能會采用以額度代替現(xiàn)金的方式進(jìn)行放款。

北京商報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),目前,銀行對于房地產(chǎn)“二押”貸款比較謹(jǐn)慎,一些銀行客服人員表示,雖然銀行有這項(xiàng)業(yè)務(wù),但是具體情況還得看貸款部門的審批。

事實(shí)上,即使銀行不直接出面,融資擔(dān)保類的中介公司對于這項(xiàng)業(yè)務(wù)一直表現(xiàn)得很積極。一家擔(dān)保公司工作人員介紹,如果是按揭買的房子,還款滿一年以上的可以做“二押”貸款;如果全款買的房子,已經(jīng)做過抵押貸款,想要再做一年以上的抵押貸款,需要把尾款還清,重新操作。不過,該工作人員表示,尾款可以由公司墊付。據(jù)該客服人員介紹,其所在公司目前和北京20多家銀行均有合作。

該擔(dān)保公司人士介紹,銀行也會核查資金的用途,所貸資金不能用于買房。多位銀行工作人員也表示,不論房產(chǎn)以何種方式抵押,這種抵押貸款只能用于個人消費(fèi)或經(jīng)營,絕不能用于炒房、炒股。貸款人在申請貸款時,都要填寫貸款用途,還要提交能證明用途的合同、發(fā)票等材料。

實(shí)際上,銀監(jiān)會也有規(guī)定,發(fā)放的消費(fèi)貸款如果超過30萬元,不能直接打到貸款人的賬戶,需采取受托支付形式,打到用途有關(guān)的賬戶。如:申請裝修的貸款,直接打到裝修公司的賬戶。

即便如此,銀行房產(chǎn)“二押”貸款存在的風(fēng)險不容小覷,一方面,銀行對于資金的真正用途不能完全監(jiān)測到,存在客戶偽造資金用途的情況;另一方面,如果借款人無力還款,兩家借款銀行之間也存在抵押物如何分配的問題。

一位股份制銀行人士表示,對于“二押”貸款肯定是“二押”銀行面臨的風(fēng)險較大。他向北京商報記者舉了一個例子以說明問題,假設(shè)貸款客戶把一套價值300萬元的房產(chǎn)抵押給銀行,已經(jīng)貸出200萬元;客戶還需要100萬元,可以把100萬元余值“二押”給銀行。而當(dāng)客戶出現(xiàn)壞賬時,客戶須先還清“一押”的銀行欠款200萬元,并且房屋拍賣的價格低于市場價格,拍賣得到250萬元,刨除“一押”貸款行的200萬元,只剩下50萬元,并且客戶還需要支付銀行貸款的罰息以及拍賣費(fèi)用、律師費(fèi)用等,如此一來,“二押”貸款行所能收回的資金就非常少了。

對于房屋“二押”貸款面臨的風(fēng)險,中國人民大學(xué)財(cái)政金融學(xué)院副院長趙錫軍表示,這種通過資產(chǎn)的增值部分再來進(jìn)行抵押或者是質(zhì)押,獲得第二輪抵押的信貸,客戶的貸款會增加,而當(dāng)?shù)盅何锏氖兄党霈F(xiàn)波動時,就會影響到抵押物的安全性。而如果有大部分銀行都用類似的辦法來拓展市場,整個社會的信貸規(guī)模和風(fēng)險可能都會因此而上升,有些類似美國在次貸危機(jī)之前在房地產(chǎn)市場上的做法,需要加以警惕。