樓市全面上漲收緊信貸、降杠桿成調(diào)控重心

5城市同比上漲超三成

8月多個(gè)城市新房?jī)r(jià)格同比上漲勢(shì)頭依舊強(qiáng)勁，70個(gè)大中城市中漲幅超過三成的城市有5個(gè)。其中，被業(yè)內(nèi)稱為“房?jī)r(jià)四小龍”中的廈門、合肥、南京位列前三，漲幅分別達(dá)到44.3%、40.5%和38.8%，上海以37.8%、深圳以37.3%緊隨其后。

“較明顯的同比漲幅，意味著當(dāng)前全國(guó)樓市處在一個(gè)相對(duì)高位，”亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅告訴北京商報(bào)記者，“這是由于目前貨幣信貸政策相對(duì)寬松，更多流動(dòng)性資金紛紛涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，推高了新房和二手房交易數(shù)量?！?/p>

郭毅提醒，盡管廈門、南京等地區(qū)在8月同比漲幅中出現(xiàn)了反超，但并非所有的二線城市房?jī)r(jià)均上漲，“由于這類城市多半經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，且近期出讓地塊數(shù)量較少，市場(chǎng)不可避免地出現(xiàn)了短期的供不應(yīng)求，消費(fèi)者看到市場(chǎng)現(xiàn)狀，盲目追漲，又反過來加劇了市場(chǎng)供應(yīng)短缺，這也是目前多地樓市面臨的一個(gè)怪圈”。

鄭州環(huán)比漲幅最大

從反映近期房?jī)r(jià)波動(dòng)的環(huán)比漲幅看，“四小龍”讓出了前三位，鄭州、上海、無(wú)錫替補(bǔ)領(lǐng)跑，其中鄭州、上海漲幅均超過5%，鄭州更是環(huán)比上漲5.6%，超過7月環(huán)比最高漲幅1個(gè)百分點(diǎn)。

據(jù)了解，鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)異軍突起的根源，就在于一路走高的土地價(jià)格。今年開年以來，鄭州已連續(xù)拍出了十二宗高價(jià)地，不斷刷新成交紀(jì)錄，也推動(dòng)了全城房?jī)r(jià)瘋漲。

為遏制這一勢(shì)頭，9月14日晚間，鄭州市政府辦公廳公布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，正式收緊了對(duì)樓市的管控。實(shí)際上，鑒于今年以來樓市火爆，先后出臺(tái)限購(gòu)、限貸政策的二線城市還包括南京、蘇州、合肥、廈門、武漢等。

分析認(rèn)為，經(jīng)過去年一年普惠式政策的實(shí)踐，“分類施政”、“因城施策”已逐漸成為了今年樓市調(diào)控的主要政策方針?！氨M管多個(gè)二線城市近期出臺(tái)的樓市調(diào)控政策總體較為溫和，且多屬短期，見效尚需時(shí)日，但都是地方政府在自己行政管轄權(quán)內(nèi)調(diào)控房?jī)r(jià)、穩(wěn)定樓市的盡力之舉”，偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉向北京商報(bào)記者分析，今后的調(diào)控還需仰賴地方政府、金融部門等采取綜合型手段，以期維持全國(guó)樓市長(zhǎng)期穩(wěn)定。

一線城市復(fù)漲

值得一提的是，此前一度被二線熱門城市“搶去風(fēng)頭”的一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)，此次卷土重來。具體來看，8月北上廣深的新建商品住宅、二手住宅的價(jià)格環(huán)比漲幅都有所擴(kuò)大，自3月以來的漲幅收窄趨勢(shì)出現(xiàn)暫停。

其中上海環(huán)比漲幅擴(kuò)大較多，達(dá)到5.2%，位列70個(gè)大中城市第二位，北京、廣州隨后，曾一度領(lǐng)漲的深圳此次反而較為平穩(wěn)。與此同時(shí)，部分三線城市房?jī)r(jià)也步入了上升通道。

在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，本輪房?jī)r(jià)上漲并非市場(chǎng)自發(fā)爆發(fā)，政策刺激也是重要因素，今年以來，我國(guó)房地產(chǎn)政策環(huán)境較為寬松，從中央到地方一系列重磅的樓市刺激政策輪番出臺(tái)，主要涉及信貸、稅收、購(gòu)房補(bǔ)貼等各類實(shí)質(zhì)性環(huán)節(jié)，甚至購(gòu)房契稅也史無(wú)前例地做出了調(diào)整放松，“在當(dāng)下資金潮影響下，不收緊房地產(chǎn)信貸額度，房?jī)r(jià)繼續(xù)出現(xiàn)恐慌上漲依然是大概率事件”。

對(duì)于未來一段時(shí)間內(nèi)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的態(tài)勢(shì)，郭毅認(rèn)為，以北京為代表的一線大城市當(dāng)中新房占比已出現(xiàn)明顯萎縮，成交重點(diǎn)轉(zhuǎn)向二手，短期內(nèi)出臺(tái)調(diào)控政策的可能性較小，因此新房?jī)r(jià)格仍將持續(xù)處于上漲周期；而從部分二三線城市來看，房?jī)r(jià)的過快上漲已引發(fā)監(jiān)管層的關(guān)注，蘇州、廈門、杭州均已重啟限購(gòu)，而南京等城市也開始收緊信貸政策，這將逐漸終結(jié)上述地區(qū)的房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)。

還有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，為穩(wěn)定地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)，會(huì)有更多城市跟進(jìn)出臺(tái)房地產(chǎn)收緊措施，最直接的方式是通過信貸政策“降杠桿”，包括提高首付比例、上調(diào)貸款利率以及收縮個(gè)人按揭貸款和開發(fā)貸款額度，減少資金過度流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。