案例解析
2008年4月，童某將按揭房屋作價21萬元售予劉某，約定余下10萬元按揭款由劉某承擔(dān)，并約定“如劉某未按貸款合同的約定按時足額還款造成童某信用受損，則劉某應(yīng)按貸款額度的5‰每月賠償給童某，”“任何一方違約，應(yīng)支付對方違約金3萬元?！?010年5月，劉某將該房價作價23萬元售予吳某。2010年6月起，劉某停止支付貸款。
童某遂將劉某告至法院，訴稱要求法院判定劉某不支付貸款的行為已經(jīng)構(gòu)成根本違約，要求劉某按照早前簽訂的合同進(jìn)行違約賠償，并要求與劉某解除房屋買賣合同。
劉某辯稱：自己的行為并沒有實際構(gòu)成違約，而且，并沒有造成童某的實際的太大的損失，要求法院酌情減少違約金。
法院判決
法院審理認(rèn)為，雙方簽訂的合同中既約定了概括性賠償違約金3萬元，又約定了具體性賠償違約金即當(dāng)劉某未按期歸還房貸應(yīng)按貸款額度的5‰每月賠償給賣方，故童某依法可選擇適用，但賠償違約金的支付應(yīng)與違約所造成的損失相當(dāng)，鑒于劉某違約行為系非根本性違約，實際造成童某的損失亦較輕，故對劉某提出要求減少違約金的意見予以采納。
本案劉某已履行主要的合同義務(wù)且有繼續(xù)履行志愿，其3個月未按期支付銀行按揭貸款并未導(dǎo)致合同目的無法實現(xiàn)，不構(gòu)成根本違約。另考慮到劉某已與第三人就該房屋簽訂買賣合同，解除本案合同將給吳某利益造成影響，故本案應(yīng)繼續(xù)履行。
點睛時刻
《合同法》第94條：“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形?！?/p>
《合同法》第114條:“當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當(dāng)減少。當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)?！?/p>