鄭州市場的房貸停了？

傳聞源自一則通知。2021年1月1日，《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》正式實(shí)施，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額、個(gè)人住房貸款余額的占比上限將被約束。通知實(shí)施不到一個(gè)月，各地“多家銀行已停貸”的消息就開始刷屏。

鄭州無銀行“停貸”，但放款延遲

每年年初，特別是1月份，一般是房貸額度最為充足的月份。但是，房貸告急的消息，卻在今年1月末刷屏了。上海、廣州、北京、深圳等一線城市，接連爆出了“多家銀行已經(jīng)停貸”“二手房停貸”的消息。鄭州也停貸了嗎？

“目前并沒有‘停貸’，只是，現(xiàn)在遞交貸款材料，由于受春節(jié)假期等影響，放款可能要到3月份了。”鄭州一家股份制銀行客戶經(jīng)理鄧先生說。

過了春節(jié)再放款的主要原因，是不少銀行都在醞釀春節(jié)之后提高房貸加點(diǎn)。因此，貸款審批暫時(shí)擱置，但并不是“停貸”。

目前，鄭州首套房房貸加點(diǎn)在60~70個(gè)點(diǎn)不等，相當(dāng)于在五年期LPR基礎(chǔ)上，上浮近15%。據(jù)銀行人士預(yù)計(jì)，春節(jié)過后，這個(gè)加點(diǎn)數(shù)額可能會(huì)調(diào)整到70~90點(diǎn)，相當(dāng)于上浮15%~20%。而目前興業(yè)銀行等銀行已經(jīng)將首套房貸款加點(diǎn)調(diào)整至90點(diǎn)。

1月26日下午，多地銀行也辟謠了“停貸”傳聞。建設(shè)銀行上海分行表示，目前建行上分一直按照信貸資源均衡配置，按照落實(shí)放款條件的時(shí)間先后，有序進(jìn)行房貸的均衡投放，目前并不存在停貸情況，且從數(shù)據(jù)上看，1月房貸額度較去年仍有小幅增加。

除了利率可能會(huì)在春節(jié)后上浮，銀行對于房貸審核也會(huì)更為嚴(yán)格。

“部分二手房購房者首付不足，此前可以通過提高評估價(jià)的方式，提高貸款比例?！编嵵莸掠佣址恐薪榭蛻艚?jīng)理龐先生說，現(xiàn)在這種手法就會(huì)容易被卡掉。

他舉了一個(gè)例子，一套成交價(jià)100萬元的房子，本來貸款最多70萬元，首付30萬元。但如果辦貸款的時(shí)候?qū)⒃u估價(jià)提高到120萬元，貸款就可以拿到84萬元，實(shí)際首付16萬元就可以購房。然而目前即使將房子評估到120萬元，到審批貸款環(huán)節(jié)，銀行依然會(huì)參照歷史成交情況，最多審批70萬元的貸款額度。這時(shí)候，購房者只能想辦法補(bǔ)充首付款，不然交易就無法進(jìn)行。

至少要拖到春節(jié)后才能審批下來的貸款，加上即將上調(diào)的利率、更為嚴(yán)格的貸款審核，對鄭州今年本就遇冷的二手房交易來說，可謂是雪上加霜。

鄭州市桐柏路上鏈家二手房中介客戶經(jīng)理孫女士說，她手頭就有一宗交易，房子已經(jīng)過戶給買方半個(gè)多月，房子也已經(jīng)抵押在銀行，不過受最近貸款政策的影響，銀行一直沒發(fā)放房屋尾款。賣方每天都催問貸款情況，因?yàn)樗u房是為了換房，現(xiàn)在尾款拿不到，也沒辦法為選好的房子付首付。

因此，她提醒：“當(dāng)前情況下，買賣二手房能不用‘過橋資金’還是不要用，畢竟太多因素不可控。”

銀行對房貸審核將更嚴(yán)格

解讀

A.銀行的房貸比例被嚴(yán)控

又是漲價(jià)，又是加強(qiáng)審核，銀行這么做也是源于監(jiān)管機(jī)構(gòu)的要求。2020年12月31日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，決定建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，分檔設(shè)置房地產(chǎn)貸款余額占比上限和個(gè)人住房貸款余額占比上限。通知自2021年1月1日起實(shí)施。同時(shí)對占比超標(biāo)的銀行設(shè)置2年或4年調(diào)整過渡期。其中要求，中資大型銀行房地產(chǎn)貸款余額占比上限和個(gè)人住房貸款余額占比上限分別是40%和32.5%，而中資中型銀行分別是27.5%和20%；中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)分別是22.5%和17.5%；縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)分別是17.5%和12.5%；村鎮(zhèn)銀行分別是12.5%和7.5%。

按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)銀行公布的2020年半年報(bào)，超標(biāo)明顯的主要有建設(shè)銀行、招商銀行、郵儲(chǔ)銀行、興業(yè)銀行、江蘇銀行、成都銀行、鄭州銀行、青島銀行、廈門銀行。將個(gè)人住房貸款余額比例降下來可能將成為這些銀行在未來2~4年的工作目標(biāo)。

B.優(yōu)質(zhì)征信、流水價(jià)值更大

普通購房者也沒必要因此焦慮。1月22日的新聞發(fā)布會(huì)上，銀保監(jiān)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這一政策主要是監(jiān)控房地產(chǎn)企業(yè)融資，對個(gè)人房貸影響不大。

“一般個(gè)人房貸客戶都是優(yōu)質(zhì)客戶，壞賬率很低，所以個(gè)人房貸被銀行視作優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，不會(huì)輕易放棄?！睎|吳證券銀行業(yè)分析師馬祥云說。

在房貸規(guī)模被限制的大背景下，未來銀行差異化對待客戶必然會(huì)明顯。銀行更愿意將有限的個(gè)貸規(guī)模投向資質(zhì)更好的購房者。更好的個(gè)人征信、流水等背書信息的價(jià)值將大幅度提升。