文 / 子木
前幾天央媽公布最新金融數(shù)據(jù)，1月創(chuàng)紀錄地完成4萬億元信貸投放，隨后一些媒體和中介便在朋友圈里瘋狂轉發(fā)，聲稱：
“利好已來，房價要漲”。
道理很簡單，早在10多年前，全球金融風暴，我們推出的經(jīng)濟刺激計劃，數(shù)值正好也是四萬億，那時候資產(chǎn)價格跟著瘋漲。
“歷史不會重復，但經(jīng)常會押韻”，當下四萬億不正是前兆嗎？
不懂金融的小白同學，被唬得一愣一愣的，但凡是懂點兒，都知道，這是生搬硬套，驢唇不對馬嘴。
信貸投放不等于降準，況且樓市發(fā)展多年，邏輯早已改變，這就相當于強行給40歲的男人，套10歲娃娃穿的衣服，合適嗎？
信貸影響房價，自古有之，但2022年，我們需要全新的視角去觀察兩者的關系。今天子木再結合著近期發(fā)生的預售資金放松，各地兩會信號等等，聊聊樓市的趨勢。
4萬億，的確刷新了自2020年以來的信貸投放記錄，但我們要看結構：
其中代表個人住房貸款的部分增加了7424億，環(huán)比增加4066億，比去年同期減少2024億元。
注意了，“環(huán)比增加，同比減少”，這是兩層含義。
事實上，每年1月份信貸都要集中爆發(fā)，這是各地銀行都講究“開門紅”，把年前積壓的房貸單子，集中在1月處理了。
去年下半年，各地嚴控樓市，紛紛停貸斷貸，自然積壓的單子要比往年同期更多一些，這是環(huán)比增加的主要原因，并不是因為需求旺盛導致的。
“同比減少”，就很真實了，1月份信貸投放比去年同期少了2千多億，說明人們的購房投資意愿仍然較弱，不如去年。
我前段時間也調查過，今年春節(jié)除了北上廣和少數(shù)幾個核心二線城市，其他城市基本沒什么成交量，冷淡的趨勢還在延續(xù)。
值得注意的是，1月份居民短期貸款也在減少，這背后對應的是居民短期消費力，這其中尤其旅游和電影雙雙受挫。
數(shù)據(jù)稱，2022年春節(jié)假期7天，全國國內旅游出游2.51億人次，恢復至2019年73%，而收入恢復下降更嚴重，僅是2019年春節(jié)假期的56.3%。
今年春節(jié)外出旅游的人的確不多了，每年都去海南過節(jié)的隔壁張大媽，都說機票貴，孩子的生意不好做，就想著省錢了。
春節(jié)消費最強的電影，同比2021年滑鐵盧，一方面疫情反復，另一方面是票價漲了人們接受不了，猶豫再三還不如家里看個電視。消費力的修復是需要時間的。
言歸正傳，1月份近4萬億的信貸投放，如果沒有跑到樓市里面去，那么它們流向哪里了呢？
答案是，基建投資。
經(jīng)濟有三架馬車，投資、消費和進出口。
這里面，消費很難直接刺激起來，需要給企業(yè)降稅減費，給錢給資源，企業(yè)發(fā)展好了才能給居民漲工資；進出口刺激難度也很高，考慮國外需求量，2022年國外工廠接連復工，所以整體預期也是向下走的。
最簡單的就是“投資”。
宏觀經(jīng)濟學上，房地產(chǎn)就屬于投資，過去經(jīng)濟承壓，我們都以啟動樓市對抗周期，現(xiàn)在房地產(chǎn)副作用太大，不能用了，“基建”重啟。
春節(jié)后，全國各地都在批量“上菜”，新增專項債已提前下達1.46萬億元，預計上半年落地投資新增額可能超過一萬億元，短期內釋放如此巨量的資金，給相關產(chǎn)業(yè)打了腎上腺激素。
造鐵路、公路、機場、水利工程、民生改造等，這是老基建；造5G基站，新能源發(fā)電廠、充電樁、大數(shù)據(jù)中心，這又是新基建。
老基建方面，交通是重頭戲，地鐵、城際、軌交，都是千億級的投資空間，不過主要還是圍繞著長三角城市群和大灣區(qū)做投資，畢竟投資都講求回報。
老基建會帶動螺紋鋼、水泥等建材消費猛漲，接下來行情會很好。
民生工程，則主要圍繞舊改，“十四五”期間，將基本完成2000年底前建成的、約21.9萬個城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的改造任務，背后又是萬億級的投資。
之前只有北上廣深做舊改，現(xiàn)在已經(jīng)延伸到了二三四五線城市，最近發(fā)現(xiàn)甚至很多北方小縣城的社區(qū)都出現(xiàn)在了舊改的名單上，老房子改院子、掛電梯，不亦樂乎。
舊改普及化，會導致一些經(jīng)濟較差的城市，房價下跌，這是因為舊改延長了房屋壽命，二手房庫存增加，拉高整體供應，新房就不好賣了。
新基建投資要比老基建份額占得多，表面上這些所謂的高科技跟普通老百姓無關，實際上能跟著共享紅利的途徑還挺多。
比如年輕人盡可能去這些行業(yè)撈金，賽道的選擇要比努力很重要；小錢買這方面的股票，光伏發(fā)電、新能源車等等；大錢想辦法抄底新基建產(chǎn)業(yè)發(fā)達城市的房子。
我在《硬科技地產(chǎn)》一文中統(tǒng)計過，北上廣深、西安、武漢、成都、杭州、南京、蘇州、合肥、重慶等城市已經(jīng)踩中了時代的脈搏，長期利好樓市。
大水流入基建，也是近期全國各地兩會“穩(wěn)增長”的主要戰(zhàn)略部署之一。
除此之外，最近各地兩會相繼召開，主題還有兩點：
1、調低2022年的經(jīng)濟目標；
2、房地產(chǎn)方面，普遍強調“良性循環(huán)和健康發(fā)展”。
目前全國31個省區(qū)市2022年GDP增長目標均已公布，其中，有9個省份的經(jīng)濟增長目標在7%及以上，海南設定了9%左右的目標，為最高；西藏、寧夏、河南設定的2022年經(jīng)濟增長目標高于2021年實際增速。
這樣算下來，2022年全國GDP目標大概在5.5%左右，這個數(shù)值說實話壓力不小。
按照現(xiàn)在的大環(huán)境，調低經(jīng)濟預期，保守運行不打臉，是最實際的做法，不過也從側面反映出，全國各地從過去的攀比成風，到現(xiàn)在，務實了許多。
這跟人的發(fā)展歷程一致，不管現(xiàn)實如何，首要要坦然面對，才能做出改變，如果像天津前幾年那樣，給經(jīng)濟注水分，自己騙自己，到頭來還是一場空。
去年，我們主要強調的是“解決大城市住房突出問題”，而今年，都在強調“良性循環(huán)和健康發(fā)展”，這句話很微妙。
什么是良性循環(huán)？有人買有人賣，售樓處正常交易，開發(fā)商按時交樓，銀行正常貸款，這就是良性。
但就目前情況來說，大多數(shù)城市樓市低迷，說白了就是刺激樓市重回軌道。
1月下旬，住建部就對外釋放了一個重要信號：“充分釋放居民住房需求潛力”。
接下來樓市進入了“全線寬松”，是必然的。
信貸放開，房貸利率會逐步下調，去年我也預測過，大城市逐步向5%～5.5%逼近，小城市能跑到5%以下。
一個湖北某城的銀行朋友跟我講：
今年開門紅好政策，給個人經(jīng)營貸和按揭貸款專項費用進行激勵，這是他從事銀行業(yè)20年以來，第二次有這種政策，基本類似于15年下半年的環(huán)境。
同時，房貸層面花活兒百出，比如四川自貢放寬住房套數(shù)認定，濟南、青島降低公積金異地貸款要求，北海下調首付款比例，南京、寧波提高貸款額度。
最近，很多城市出臺了購房補貼政策，昆明、玉林、長春、瀘州、贛縣、亳州、保定等等，從之前的本科畢業(yè)生到現(xiàn)在的藍領、農民，接下來的門檻可能還會更低。
除此之外，廣州放開新房限價，煙臺放松了預售資金監(jiān)管政策，市場主體對開發(fā)商的限制，也在一層一層地脫落。
從這一系列的信號，我們可以看到：
買房利率下調，補貼上漲，購房大環(huán)境在不斷放松，這是全國各地有意拉動樓市，是穩(wěn)樓市的必要招式。
但這種拉動不是為了拉動經(jīng)濟，而是不希望樓市繼續(xù)低迷，陷入沼澤。
動作相同，目的不同，這意味著樓市回到正常軌道后，會停止刺激，房價也會在一個可預期的范圍內活動，不用擔心有“人為驅動”的大漲行情。
至于經(jīng)濟問題，現(xiàn)在基本都押注在了基建投資身上，這是當下最實際的手段，而且去年基建基本0投資，今年將有更大的空間。
過去加杠桿松限購，直接往購房者褲兜子里塞錢的野蠻做法，已經(jīng)成為歷史。
現(xiàn)在，基本都是“間接”滴灌，曲線十八彎，通過購房補貼、增加公積金額度等方法，穩(wěn)定剛需入市。
2022年，將會是自住剛需入市的一個不錯的階段，該買買該上上，隨便挑隨便選，還能砍價。
但如果稍微帶點投資需求，那就要對時機有所把握。樓市終究還得看城市購房需求，沒有需求的城市，即使打了腎上腺素，也只能躺在地板上蠕動。
近期傳得沸沸揚揚的“鶴崗化城市”歷歷在目，比如安徽省的淮南市，大灣區(qū)的肇慶，以及西南部的一些小城市，已經(jīng)出現(xiàn)10萬一套房子的現(xiàn)象，這股浪潮勢不可擋。
失去貨幣化棚改的小城市，購買力已經(jīng)變得遲鈍，意味著再怎么刺激，都難形成漲勢，剛需們不必著急，多等多賺。