來(lái)源：農(nóng)村金融時(shí)報(bào)
■ 倪利平
近年來(lái)農(nóng)商銀行發(fā)放的房產(chǎn)抵押貸款越來(lái)越多。房產(chǎn)抵押貸款具有抵押物易處置變現(xiàn)、升值潛力大、處置方式靈活等優(yōu)勢(shì)，綜合風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，但是，由于房產(chǎn)抵押貸款涉及環(huán)節(jié)較多，專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)，價(jià)值波動(dòng)大，如果不注意辦理中存在的如下風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，不采取有效措施防范，也可能形成貸款風(fēng)險(xiǎn)，甚至造成貸款損失。
一是調(diào)查清楚借款人的房產(chǎn)數(shù)量并防止“先租后抵”。發(fā)放房產(chǎn)抵押貸款時(shí)，應(yīng)詳細(xì)調(diào)查清楚借款人的實(shí)際房產(chǎn)數(shù)量，查看有無(wú)弄虛作假、欺騙隱瞞的現(xiàn)象。如果借款人僅有一套基本居住房屋，除按揭貸款外，一般不予辦理經(jīng)營(yíng)性抵押貸款;如果借款人有多套居住房屋，但存在法律糾紛，應(yīng)在法律糾紛解決后，才能確定是否辦理。農(nóng)商銀行辦理房產(chǎn)抵押貸款前，還應(yīng)詳細(xì)了解借款人用來(lái)抵押的房產(chǎn)是否已經(jīng)租賃給他人。對(duì)已經(jīng)出租的房產(chǎn)，必須取得承租人承諾優(yōu)先處置的保證函，否則不予辦理抵押貸款，防止出現(xiàn)“先租后抵”問(wèn)題。如果出現(xiàn)“先抵后租”的情形，即抵押人在設(shè)定抵押權(quán)后，又將抵押物出租。在這種情況下，已登記的抵押權(quán)的效力優(yōu)先于租賃權(quán)，銀行可以辦理房產(chǎn)抵押貸款。
二是認(rèn)真辦理抵押登記，確保手續(xù)的完整性。辦理房產(chǎn)抵押登記前，要調(diào)查清楚抵押的房產(chǎn)是否屬于“一物多押”?如果屬于“一物多押”，要經(jīng)常開(kāi)展貸后檢查，掌握借款人和抵押房產(chǎn)的情況，一旦出現(xiàn)影響貸款歸還的不利因素，及早采取有利措施，盡量減少貸款損失。辦理抵押貸款時(shí)，銀行應(yīng)要求借款人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)一并抵押，便于處置變現(xiàn)。房產(chǎn)抵押登記的期限比抵押貸款的期限要長(zhǎng)，銀行應(yīng)有充足的時(shí)間處置抵押房產(chǎn)。在辦理房產(chǎn)抵押貸款時(shí)，應(yīng)通過(guò)房產(chǎn)證和其他途徑詳細(xì)了解房產(chǎn)的實(shí)際所有權(quán)情況。對(duì)共有財(cái)產(chǎn)，要真正掌握究竟有多少個(gè)財(cái)產(chǎn)共有人?財(cái)產(chǎn)共有人是否同意用房產(chǎn)抵押辦理貸款?只有經(jīng)全部財(cái)產(chǎn)共有人當(dāng)面簽字同意，才可以給予辦理抵押，避免產(chǎn)生法律糾紛。
三是注意土地的性質(zhì)和使用期限。辦理抵押貸款前，要查清房產(chǎn)所占用土地的性質(zhì)，對(duì)于出讓土地要分清是屬于住宅類(lèi)還是屬于工業(yè)類(lèi)。根據(jù)土地的性質(zhì)，查看土地使用期限是否到期，對(duì)即將到期或已經(jīng)到期的土地，其地上附著物不得辦理抵押貸款。對(duì)于劃撥用地性質(zhì)的房屋土地，應(yīng)與借款人簽訂合同，要求借款人在處置房產(chǎn)時(shí)補(bǔ)交土地出讓金，并相應(yīng)降低抵押折率，以確保抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)全覆蓋。
四是加強(qiáng)貸后抵押物檢查，防止土地用途性質(zhì)變更。辦理房產(chǎn)抵押貸款前，應(yīng)查看土地使用證上填寫(xiě)的土地用途與借款人實(shí)際使用用途是否一致?如果不一致，不予辦理抵押貸款。即使辦理前一致，也應(yīng)在貸款發(fā)放后定期進(jìn)行貸后檢查，查看借款人土地實(shí)際用途是否發(fā)生變更，根據(jù)變化情況及時(shí)采取有效措施。對(duì)在建工程抵押貸款重點(diǎn)管理，由于在建工程具有特殊性;對(duì)發(fā)放的在建工程抵押貸款，應(yīng)進(jìn)行單獨(dú)管理，要求借款人把基本存款賬戶(hù)設(shè)在本單位，往來(lái)款項(xiàng)要通過(guò)本單位辦理，全程監(jiān)督借款人資金使用情況。
五是注重培養(yǎng)自己的房產(chǎn)評(píng)估師，重視第一還款來(lái)源。為準(zhǔn)確獲得抵押房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格，農(nóng)商銀行應(yīng)加快培養(yǎng)自己的房產(chǎn)評(píng)估師，對(duì)抵押房產(chǎn)作出公正、公平的估價(jià)。現(xiàn)階段，雖然無(wú)權(quán)決定評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)抵押房產(chǎn)所作的估價(jià)，但可以根據(jù)自己的實(shí)際評(píng)估價(jià)格確定貸款發(fā)放的折率。在房產(chǎn)評(píng)估中介機(jī)構(gòu)作出評(píng)估報(bào)告后，內(nèi)部的評(píng)估師應(yīng)對(duì)抵押房產(chǎn)進(jìn)行二次估價(jià)，根據(jù)自己的評(píng)估價(jià)格，按照一定的比例確定實(shí)際發(fā)放貸款的金額，掌握貸款額度控制的主動(dòng)權(quán)，以防范信貸風(fēng)險(xiǎn)。發(fā)放房產(chǎn)抵押貸款時(shí)，更應(yīng)重視第一還款來(lái)源;不僅要對(duì)借款人進(jìn)行擔(dān)保分析，而且要對(duì)借款人進(jìn)行財(cái)務(wù)分析、現(xiàn)金流量分析和非財(cái)務(wù)分析，對(duì)借款人經(jīng)常開(kāi)展貸后檢查分析，動(dòng)態(tài)反映貸款形態(tài)，從根本上提高房產(chǎn)抵押貸款的質(zhì)量，有效防范房產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)。