案件基本情況

2014年6月24日，信達(dá)甘肅分公司與智霖房地產(chǎn)公司就包括案涉房屋的在建工程簽訂了《在建工程抵押擔(dān)保合同》并辦理抵押登記。

2016年5月24日，姜博文與智霖房地產(chǎn)公司簽訂《住宅認(rèn)購協(xié)議書》并交付房款，并入住該房屋。

2017年6月5日信達(dá)甘肅分公司以智霖房地產(chǎn)公司、智霖實(shí)業(yè)公司、趙智霖、李小梅為被告向甘肅高院提起訴訟，并申請財產(chǎn)保全。2017年8月10日甘肅高院根據(jù)信達(dá)甘肅分公司的財產(chǎn)保全申請對智霖房地產(chǎn)公司名下部分房產(chǎn)予以查封，姜博文所購房屋在上述被查封房屋中。

后該訴訟案件，經(jīng)過一審二審，最終認(rèn)定：如智霖房地產(chǎn)公司不履行給付義務(wù)，信達(dá)甘肅分公司有權(quán)分別對智霖房地產(chǎn)公司未解押的抵押財產(chǎn)和智霖實(shí)業(yè)公司提供的抵押財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該抵押財產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。后信達(dá)甘肅分公司向甘肅高院申請強(qiáng)制執(zhí)行。

2020年3月25日姜博文提出書面異議，認(rèn)為其對該房屋的物權(quán)期待權(quán)能夠排除法院的強(qiáng)制執(zhí)行，請求中止對該房屋的拍賣。經(jīng)法院核實(shí)，姜博文名下無其他房產(chǎn)，姜博文占有居住該房屋的情況屬實(shí)。

裁判觀點(diǎn)

案涉《住宅認(rèn)購協(xié)議書》明確約定了商品房的基本情況、合同價款、付款方式等商品房買賣合同所涉及的主要內(nèi)容，同時姜博文依約交付了房款，智霖房地產(chǎn)公司并出具了《收款收據(jù)》。根據(jù)《商品房買賣合同解釋》第五條有關(guān)“商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同”之規(guī)定

《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條有關(guān)消費(fèi)者購房人的規(guī)定系出于保護(hù)消費(fèi)者生存利益的考慮，消費(fèi)者購房人是否知悉房屋的抵押情況，以及房屋買賣合同與抵押權(quán)設(shè)立的先后等問題，并非認(rèn)定其能否對抗執(zhí)行的要件事實(shí)。故信達(dá)甘肅分公司以智霖房地產(chǎn)公司和姜博文明知案涉房屋因抵押無法網(wǎng)簽而簽訂《住宅認(rèn)購協(xié)議書》為由，主張該協(xié)議并非其真實(shí)意思表示，沒有事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。

另，姜博文購買的案涉房屋屬于滿足其生存權(quán)的合理消費(fèi)范疇。信達(dá)甘肅分公司有關(guān)原判決認(rèn)定姜博文享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)系適用法律錯誤的主張，本院不予支持。

信達(dá)甘肅分公司的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回。

※上述判例內(nèi)容援引自最高人民法院(2021)最高法民終778號。

法律規(guī)定

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定（2020修正）》

第二十七條申請執(zhí)行人對執(zhí)行標(biāo)的依法享有對抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。

第二十八條金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；

（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；

（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

第二十九條金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；

（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。

第三十條金錢債權(quán)執(zhí)行中，對被查封的辦理了受讓物權(quán)預(yù)告登記的不動產(chǎn)，受讓人提出停止處分異議的，人民法院應(yīng)予支持；符合物權(quán)登記條件，受讓人提出排除執(zhí)行異議的，應(yīng)予支持。