一、案件回顧

老孟通過(guò)中介與小楊簽訂《售房協(xié)議》,約定小楊有拆遷安置房一套面積為93平方米,經(jīng)雙方共同協(xié)商一致達(dá)成買賣協(xié)議,老孟支付全部購(gòu)房款,小楊向老孟出具收據(jù)一份。后,小楊將房屋交付給老孟使用,老孟裝修后居住至今。但是,因?yàn)楫?dāng)時(shí)小楊將房屋拆遷協(xié)議遺失,未能及時(shí)辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。老孟在房屋具備過(guò)戶條件后,多次催促小楊辦理過(guò)戶手續(xù)未果,老孟遂提起訴訟,要求小楊協(xié)助變更登記過(guò)戶至自己名下。

法院查明,案涉房屋為被告小楊單獨(dú)所有,目前有兩個(gè)抵押權(quán)登記,抵押登記時(shí)間均在案涉房屋簽訂協(xié)議且交付使用之后。

法院經(jīng)審理后認(rèn)為,原、被告簽訂的《售房協(xié)議》依法成立,對(duì)雙方當(dāng)事人具有法律約束力?,F(xiàn)原告老孟已按約向被告小楊支付購(gòu)房款,被告也已經(jīng)向原告交付了房屋。在案涉房屋具備過(guò)戶條件后,被告應(yīng)按約履行協(xié)助原告過(guò)戶的義務(wù)。案涉房屋在原、被告簽訂《售房協(xié)議》并交付房屋之后設(shè)立了抵押權(quán),被告將案涉房屋過(guò)戶至原告方名下,屬于在抵押期間轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的情形,根據(jù)法律規(guī)定,抵押人有權(quán)轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn),抵押權(quán)不受影響,故對(duì)原告主張被告協(xié)助將案涉房屋所有權(quán)變更登記至其名下的訴訟請(qǐng)求,本院予以支持。

據(jù)此,法院判決被告小楊于本判決發(fā)生法律效力之日起三十日內(nèi)協(xié)助原告老孟將案涉房屋所有權(quán)變更登記到原告名下。

二、法律解讀

《物權(quán)法》時(shí)代,抵押物的流轉(zhuǎn)有著嚴(yán)格的限制,根據(jù)當(dāng)時(shí)的法律規(guī)定,抵押物的轉(zhuǎn)讓以抵押權(quán)人同意為前提,現(xiàn)實(shí)中大多以提前清償或者提存為交易或辦證的前提。由于當(dāng)時(shí)我國(guó)立法體系建立的還不夠完善,通過(guò)抵押進(jìn)行商業(yè)往來(lái)和資金融資的情況并不頻繁,因此,禁止抵押物的轉(zhuǎn)讓可以在一定程度上保護(hù)抵押權(quán)人和債權(quán)人的利益。然而,允許抵押物自由轉(zhuǎn)讓是世界立法的通行模式,而且,利用抵押權(quán)進(jìn)行融資是現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中最典型的擔(dān)保方式,禁止抵押物流轉(zhuǎn),違背了“物盡其用”的宗旨,也不利于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

隨著《民法典》的出臺(tái),抵押物的流轉(zhuǎn)“僵局”發(fā)生根本性的扭轉(zhuǎn)。該法第四百零六條規(guī)定,“抵押期間,抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的,按照其約定。抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的,抵押權(quán)不受影響。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的,應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知抵押權(quán)人。抵押權(quán)人能夠證明抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的,可以請(qǐng)求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有,不足部分由債務(wù)人清償?!睆脑撘?guī)定不難看出,《民法典》并未繼續(xù)沿襲此前不承認(rèn)抵押權(quán)具有追及力,因而均對(duì)抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)進(jìn)行限制的做法,而是在承認(rèn)抵押權(quán)具有追及力的基礎(chǔ)上,認(rèn)可抵押人有權(quán)轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn),徹底改變了過(guò)往限制抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的規(guī)則,不僅有利于促進(jìn)抵押物交易、增加抵押物的流通價(jià)值,而且降低了交易成本、簡(jiǎn)化交易程序,更符合現(xiàn)實(shí)社會(huì)的需求。

盡管對(duì)買受人而言,購(gòu)買抵押物的同時(shí)亦需承受抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn),但該等風(fēng)險(xiǎn)已通過(guò)登記進(jìn)行了公示,買受人可在決定購(gòu)買前充分判斷交易風(fēng)險(xiǎn)并做出決策。而對(duì)抵押權(quán)人而言,抵押權(quán)人不僅可通過(guò)約定排除抵押人自主轉(zhuǎn)讓的權(quán)利;而且,即使抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物,抵押權(quán)人亦未喪失抵押權(quán),不僅如此,如果抵押權(quán)人能夠證明抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán),還可以選擇要求以轉(zhuǎn)讓價(jià)款提前清償債務(wù)或者提存。這些法律規(guī)定給予了抵押權(quán)人較為充分的選擇權(quán),有助于在促進(jìn)抵押物流通的前提下,保障抵押權(quán)人債權(quán)的安全。

《民法典》允許抵押人在設(shè)定抵押權(quán)后自由轉(zhuǎn)讓抵押物,雖然有利于促進(jìn)物盡其用,但也在一定程度上會(huì)給抵押權(quán)人監(jiān)管抵押物或?qū)崿F(xiàn)抵押權(quán)造成隱患;同時(shí),買受人購(gòu)買帶著抵押的房產(chǎn)也需要防范風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)抵押人而言,依據(jù)法律規(guī)定,抵押應(yīng)當(dāng)對(duì)抵押物及時(shí)辦理抵押登記。特別是以動(dòng)產(chǎn)抵押的,抵押權(quán)自抵押合同生效時(shí)設(shè)立;未經(jīng)登記,不得對(duì)抗善意第三人。

對(duì)抵押權(quán)人而言,可以充分利用合同意思自治的法律規(guī)定,在《抵押合同》中對(duì)“是否同意抵押物轉(zhuǎn)讓”等問(wèn)題進(jìn)行明確的約定。即便合同中未有禁止抵押物轉(zhuǎn)讓的相關(guān)約定,但是如果抵押權(quán)人能夠證明抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的情況下,也可以請(qǐng)求抵押人提前清償債務(wù)或者提存,以此來(lái)維護(hù)自身的合法權(quán)益。