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貸款買(mǎi)房漲多少才不會(huì)虧?
花褲衩
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2024-02-05
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買(mǎi)房漲多少才不虧呢?2.5%!這個(gè)問(wèn)題是很有意思的,無(wú)論是否是投資,買(mǎi)房的人都希望知道這個(gè)問(wèn)題的答案,因?yàn)榧幢闶亲宰?,本質(zhì)也是一個(gè)投資問(wèn)題,只不過(guò)是給自己投資,因?yàn)橐粋€(gè)房?jī)r(jià)下降的城市,即便是自住也不能購(gòu)買(mǎi)啊,因?yàn)槲磥?lái)可以以更低的價(jià)格買(mǎi)入,這個(gè)差價(jià)就是你賺的錢(qián),如果買(mǎi)早了就代表是你虧的錢(qián)。
1、第一種估算方法 如果你是全款買(mǎi)房,比如房子總價(jià)200萬(wàn),你200萬(wàn)全款買(mǎi)房了,那么房?jī)r(jià)要漲多少才會(huì)不虧呢? 任何一筆投資都講究的是投入和產(chǎn)出,也就是你的成本和收益,這個(gè)200萬(wàn)資金用來(lái)買(mǎi)房子的收益是什么?有三種:第一是自??;第二是出租;第三是空置。自住和出租的本質(zhì)是一樣的,自住其實(shí)就是出租給自己,因?yàn)槟闳绻蛔宰。阋残枰夥烤幼?,也需要支付房租的? 出租的收益是這樣的,中國(guó)目前的住宅市場(chǎng)的租金收益率一般是1.5%-3%,一線(xiàn)城市是1.5%-2%,二、三線(xiàn)城市是2%-3%,我們?nèi)∫粋€(gè)中間值——2.5%,也就是說(shuō)200萬(wàn)的房子,一年的租金收益率是2.5%,也就是可以獲得5萬(wàn)元的房租(這個(gè)數(shù)據(jù)大家可以對(duì)照一下所在的城市,看是否是這個(gè)范圍)。 那么成本是什么?成本其實(shí)就是這200萬(wàn)用來(lái)做投資獲得的收益,200萬(wàn)的投資理財(cái)可以獲得多少收益率?當(dāng)前5%是一個(gè)可以參考的數(shù)據(jù),也就是說(shuō)200萬(wàn)的資金你一年可以獲得10萬(wàn)的收益。 那么收益和成本之間的差距就是你需要房?jī)r(jià)上漲去彌補(bǔ)的,這個(gè)差距就是2.5%(=5%-2.5%),也就是說(shuō)房子每年必須上漲2.5%,才能保證不虧本啊,當(dāng)然這里面已經(jīng)省略了交易的費(fèi)用了。 換句話(huà)說(shuō),如果200萬(wàn)的房子,房?jī)r(jià)橫盤(pán),不漲價(jià),那么每年都在虧損5萬(wàn)元,5年就是25萬(wàn)元,這個(gè)就是對(duì)炒房者的打擊,房?jī)r(jià)不漲,或者橫盤(pán)就需要付出這么高的成本。 尤其是房子又不出租的,那么每年的虧損就是10萬(wàn)元!5年不漲價(jià),200萬(wàn)的房子就虧了50萬(wàn)! 2、第二種估算方法 如果是按揭買(mǎi)房(絕大多數(shù)人都是依靠按揭來(lái)完成買(mǎi)房的),也假設(shè)總價(jià)200萬(wàn)的房子,首付20%,也就是40萬(wàn),按揭160萬(wàn),那么這個(gè)房子的收益和成本分別是什么? 收益就是出租的收益,這個(gè)和上文是一樣的。也是2.5%,也就是每年5萬(wàn)元的租金收益。 成本主要有兩塊,第一個(gè)部分就是首付40萬(wàn)的資金成本,這個(gè)成本對(duì)應(yīng)的就是40萬(wàn)的理財(cái)收益,和上文一樣,5%的收益率;第二個(gè)部分就是房貸的利息利率,當(dāng)前首套房房貸平均利率是5.44%,這是這個(gè)160萬(wàn)房貸的資金成本。兩者綜合在一起就是這樣的:40萬(wàn)的資金成本是5%,160萬(wàn)的資金成本是5.44%,平均下來(lái)200萬(wàn)的資金成本就是5.3%。 資金的成本是5.3%的綜合年利率,而出租收益率是2.5%,兩者的差距就是2.8%,也就是說(shuō)房?jī)r(jià)必須每年上漲2.8%才能保證不虧本(這里也是忽略了房屋交易過(guò)程中產(chǎn)生的費(fèi)用成本)。 總結(jié):按照當(dāng)前的樓市行情,房?jī)r(jià)每年上漲2.5%-2.8%才能保證買(mǎi)房不虧本,如果房屋是空置的(既不自住也不出租,那么需要每年上漲5%甚至5.3%才能不虧本?。?。
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