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買房一次性付清,首付30%,還是60%好?首套房?
花褲衩
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2024-02-06
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關(guān)于這個(gè)問題最常見的答案是,如果有投資能力的,盡可能付低點(diǎn)的首付;如果沒有投資能力,沒有投資經(jīng)驗(yàn)的,可以多付一些首付,減少未來的月供。
但是這個(gè)最常見的答案卻不是最正確的答案。財(cái)說得明白認(rèn)為,不管有沒有投資能力,既然買一套房子,至少要20年30年還貸,有這么長(zhǎng)的時(shí)間,都應(yīng)該選擇盡可能少首付,盡可能多的貸款。 01 按現(xiàn)在的貸款利率來看,就算5.3%,還30年,累計(jì)的本息差不多是本金的兩倍左右,很多人都覺得這太高了,利息比本金還多。 但是我們可以算一個(gè)簡(jiǎn)單的數(shù)學(xué)題,向銀行貸款50萬和貸款100萬,相同30年,每個(gè)月還的錢就是一半。但如果向銀行貸款100萬,比起只貸50萬,毫無疑問手上的現(xiàn)金就多了50萬,這50萬留在手上,30年之后可不是變成100萬,按照平均每年7%~8%的回報(bào)率,10年翻一倍,30年就是8倍。 現(xiàn)在少給銀行50萬首付,30年之后會(huì)變成400萬?,F(xiàn)在多向銀行貸款50萬,30年也不過累計(jì)多還30萬。 02 但是很多人都說自己沒有投資能力,即使以前做過一些投資也沒賺錢,甚至是虧錢的,所以根本不敢想象做些什么投資,可以有7%~8%的收益率。 當(dāng)然不是把錢放在銀行買銀行理財(cái)產(chǎn)品,我們看到現(xiàn)在銀行的理財(cái)產(chǎn)品,如果是預(yù)定收益率的,不會(huì)超過4%,超過4%的往往都是一些凈值型的。財(cái)說得明白分析評(píng)測(cè)過很多銀行理財(cái)產(chǎn)品,發(fā)現(xiàn)大部分的凈值型理財(cái)產(chǎn)品,都不如我們自己來構(gòu)建類似的投資組合。 舉個(gè)例子,銀行的R3級(jí)別的凈值型產(chǎn)品,往往其中的百分之七八十資臣財(cái)網(wǎng)資于固定收益類,百分之二三十投資于權(quán)益類,我們可以用相同的比例投資于債券基金,貨幣基金和混合型基金,經(jīng)過測(cè)算,以一年以上的持有時(shí)間來看,可以實(shí)現(xiàn)10%左右的收益率,而其間最大的回撤不超過5%。 如果房貸的還款期是20年30年,那么我們的投資時(shí)期也可以遠(yuǎn)超過一年,那么我們能夠獲得的收益率就可以更高。 別說30%,如果銀行同意,我甚至愿意只給10%,或者5%的首付,就算全額貸款也不用怕,這反而是好事,只可惜國(guó)內(nèi)的銀行不會(huì)有這么樣的好事給你。
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