我們?cè)诜课葙I賣中經(jīng)常會(huì)遇到已經(jīng)抵押的房屋能不能買賣的問題？
首先，我們得搞清楚什么是“抵押”？“抵押”是原《擔(dān)保法》規(guī)定的一種擔(dān)保方式：保證、抵押、質(zhì)押、定金、留置。
其次，抵押是債務(wù)人用自己的抵押物，或者第三人用自己的抵押物對(duì)債務(wù)的償還義務(wù)進(jìn)行擔(dān)保，抵押必須辦理的抵押登記，否則不發(fā)生法律效力。
第三，原《擔(dān)保法》規(guī)定：抵押房屋在抵押期間未征得抵押權(quán)人的同意是不能買賣的。具體條文“第四十九條 抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效?！?/p>
但現(xiàn)在的《民法典》卻改變了上述規(guī)定，406條規(guī)定“第四百零六條 抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。
抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知抵押權(quán)人。抵押權(quán)人能夠證明抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的，可以請(qǐng)求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。”
為什么《民法典》修改了原《擔(dān)保法》中抵押房屋未征得抵押權(quán)人同意不能買賣的規(guī)定呢？
1、并沒有損害抵押權(quán)人的利益
比如張三在銀行按揭購買了一套房，將該房屋抵押給銀行，貸款90萬；如果在一年后張三目前看病需要錢，張三就將抵押房屋賣給李四。
這種買賣抵押房屋的情況，并沒有損害抵押權(quán)人的利益，債務(wù)人仍然是張三，只是原來的抵押人是張三，現(xiàn)在的抵押人是李四了，房屋還是那個(gè)房屋，并沒有損害抵押權(quán)人的利益。
2、更有利于保護(hù)抵押人的利益
《民法典》的規(guī)定，顯然更能保護(hù)抵押人的利益，也能讓抵押房屋流動(dòng)起來，抵押人急需用錢的話，就可以將房屋賣出去，可見《民法典》的規(guī)定更接地氣。
3、但法院查封的房屋不能買賣
有時(shí)候抵押人因?yàn)楸辉V，法院已經(jīng)對(duì)抵押人的房屋采取了查封措施，如果抵押人故意不告訴買受人的話，欺騙買受人購買查封的房屋，這樣的買賣是無效的。
大家記住，《民法典》修改了原《擔(dān)保法》中禁止抵押房屋買賣的規(guī)定，但需要注意的是，如果雙方簽訂的抵押協(xié)議中約定了抵押期間不能買賣的，那就不能買賣。