銀行年報(bào)披露過半,重點(diǎn)銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)相關(guān)數(shù)據(jù)逐漸浮出水面,也間接反映了當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的形勢(shì)。

截至3月31日,6家國(guó)有大型銀行和8家全國(guó)性股份正式披露2021年財(cái)報(bào),業(yè)績(jī)、資產(chǎn)雙雙改善,尤其是中間業(yè)務(wù)出彩,不少銀行業(yè)績(jī)表現(xiàn)均創(chuàng)出階段性最好水平,但一些重點(diǎn)領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)會(huì)也發(fā)生變化,尤其是房地產(chǎn)行業(yè)面臨貸款集中度要求和調(diào)控變化雙重壓力下,銀行資產(chǎn)質(zhì)量、業(yè)務(wù)布局受到較大影響。

對(duì)公房地產(chǎn)貸款不良率抬頭

去年是房地產(chǎn)貸款集中度管理過渡期的第一年,整個(gè)銀行業(yè)在積極調(diào)整的同時(shí)面臨著疫情持續(xù)和房地產(chǎn)市場(chǎng)震蕩起伏的考驗(yàn),不止一家銀行在財(cái)報(bào)或業(yè)績(jī)會(huì)上提到相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)壓力。從個(gè)人房貸收緊、成交下滑,到開發(fā)商頻頻爆出流動(dòng)性危機(jī),再到政策糾偏著力支持并購(gòu)貸款、滿足個(gè)人合理住房需求,銀行業(yè)相關(guān)業(yè)務(wù)規(guī)模和資產(chǎn)質(zhì)量在去年受到不同程度影響。

截至2021年末,前十大單一借款人中,招商銀行有2席是房地產(chǎn)行業(yè)客戶,占貸款及墊款總額0.46%;中信銀行、浙商銀行前十大單一借款人中均有4席是房地產(chǎn)客戶,貸款合計(jì)占比分別達(dá)0.66%、0.83%。

各銀行地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防控加碼

崔勇表示,2021年農(nóng)業(yè)銀行加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警,持續(xù)做好包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的重點(diǎn)領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)防范,對(duì)潛在風(fēng)險(xiǎn)客戶實(shí)施名單制管理,加快推進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)劃界處置,切實(shí)做到早發(fā)現(xiàn)、早預(yù)警、早處置。

不止農(nóng)業(yè)銀行,面對(duì)去年下半年以來出現(xiàn)的房地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)性危機(jī),幾乎每一家銀行都在財(cái)報(bào)中重點(diǎn)提到了房地產(chǎn)領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)防范和管理,具體方式包括分城市、分區(qū)域、分客戶等分層管理、差異化風(fēng)控策略,企業(yè)名單制度,以及加大不良處置力度、強(qiáng)化資金封閉管理、風(fēng)險(xiǎn)隔絕等。

民生銀行董事長(zhǎng)高迎欣則在業(yè)績(jī)會(huì)上指出,該行近期專門成立了地產(chǎn)金融部。興業(yè)銀行則表示,該行由總行統(tǒng)一把控房地產(chǎn)開發(fā)商準(zhǔn)入和實(shí)施統(tǒng)一授信,業(yè)務(wù)主要分布在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的一二線城市或 GDP 萬億級(jí)的中心城市,且以自營(yíng)資產(chǎn)為主,避免房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)向理財(cái)業(yè)務(wù)等涉眾產(chǎn)品傳染,有效管控風(fēng)險(xiǎn)邊界。

值得注意的是,銀行在風(fēng)險(xiǎn)防范的同時(shí),房企間的分化也可能進(jìn)一步分化。當(dāng)前,各銀行在授信及其他不承擔(dān)信用風(fēng)險(xiǎn)的表外業(yè)務(wù)中均優(yōu)選信用較優(yōu)的國(guó)企,資質(zhì)較差的民營(yíng)房企融資壓力仍然較大。比如興業(yè)銀行提到,該行承銷的債券發(fā)行主體或底層資產(chǎn)融資人以央企、地方國(guó)企以及經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的頭部房地產(chǎn)企業(yè)為主,如保利、華潤(rùn)、首創(chuàng)、華僑城等,理財(cái)產(chǎn)品底層融資人主要為公司的授信客戶,均在公司自營(yíng)業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)企業(yè)準(zhǔn)入白名單內(nèi),且底層融資人以資質(zhì)較高的國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)為主。

一邊控風(fēng)險(xiǎn),一邊壓規(guī)模。數(shù)據(jù)顯示,除交通銀行外,去年其余5家國(guó)有大行房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)J款在規(guī)模略升情況下,占比均有不同程度下滑,其中仍超出房地產(chǎn)貸款集中度管理要求上限的建設(shè)銀行下降最明顯,占比從上年的5.34%降至4.46%;股份行對(duì)公貸款規(guī)模有升有降,但占比普遍下行,其中不良率增幅較大的渤海銀行、民生銀行占比分別下降了4.65個(gè)和2.48個(gè)百分點(diǎn)。

滿足居民合理住房需求

個(gè)人房貸業(yè)務(wù)方面,工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行、郵儲(chǔ)銀行貸款余額均實(shí)現(xiàn)了10%以上的增幅,但占比普遍穩(wěn)中有降;股份行則多數(shù)出現(xiàn)占比上升,其中平安銀行、浙商銀行個(gè)人住房貸款規(guī)模同比增幅超過20%,但也有興業(yè)銀行等進(jìn)一步降低個(gè)人住房按揭貸款占比,加大對(duì)普惠型個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸款的投放。

相比對(duì)公業(yè)務(wù),國(guó)有大型銀行的個(gè)人住房貸款資產(chǎn)質(zhì)量普遍提升,僅建設(shè)銀行不良率略升(中國(guó)銀行暫無數(shù)據(jù)),但有數(shù)據(jù)的5家股份行中,渤海銀行、平安銀行、民生銀行等個(gè)貸規(guī)模增速較高的銀行不良率上升明顯。

自2021年1月1日起,由央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》(下稱《通知》)正式實(shí)施,對(duì)國(guó)內(nèi)五個(gè)檔次的銀行做出房地產(chǎn)貸款占比上限、個(gè)人住房貸款占比上限要求,并針對(duì)當(dāng)時(shí)不同情況提出了2年~4年的過渡期。

截至2021年末,6家國(guó)有大行房地產(chǎn)貸款占比總體在限額(第一檔中資大型銀行,40%)之內(nèi),但個(gè)人住房貸款方面,建設(shè)銀行、郵儲(chǔ)銀行仍在紅線(32.5%)之外。股份行中,招商銀行、興業(yè)銀行、平安銀行、渤海銀行房地產(chǎn)貸款占比仍“超標(biāo)”(第二檔中資中型銀行,27.5%),個(gè)人住房貸款方面,這4家加上中信銀行的占比均超過20%上限。其中,平安銀行、渤海銀行個(gè)人住房貸款占比2020年末尚處于“安全區(qū)”,但2021年末相關(guān)貸款規(guī)模分別增長(zhǎng)了23.94%、14.19%。

個(gè)人住房貸款占比提升,也與各大銀行加大居民合理住房需求支持有關(guān)。去年四季度以來,監(jiān)管部門頻繁發(fā)聲糾偏房地產(chǎn)融資政策,鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)為有資質(zhì)的大型房企并購(gòu)出險(xiǎn)企業(yè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目提供融資支持,多次重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)滿足居民的合理住房需求。

但這一過程風(fēng)險(xiǎn)防范也不容松懈,各家銀行均制定了嚴(yán)格的擇戶標(biāo)準(zhǔn),比如交通銀行“因城因戶施策,分層分類管理”,中國(guó)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策,優(yōu)選貸款投放區(qū)域、合作企業(yè)、合作樓盤和客戶;還有招商銀行、興業(yè)銀行、平安銀行等均提到了配合各地因城施策,重點(diǎn)支持居民剛需及改善型住房按揭需求。

房地產(chǎn)仍處風(fēng)險(xiǎn)釋放階段,2022如何布局?

當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)仍不樂觀。崔勇在業(yè)績(jī)會(huì)上表示,從風(fēng)險(xiǎn)形勢(shì)看,當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)主要集中在少數(shù)大型房企,特別是有海外債、信托、理財(cái)?shù)确倾y行渠道融資占比較高、負(fù)債規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)。雖然監(jiān)管引導(dǎo)銀行等滿足行業(yè)合理融資需求,但是從短期內(nèi)看,市場(chǎng)銷售投資下降趨勢(shì)還未扭轉(zhuǎn),前期負(fù)債水平較高的房企和困難房企資金鏈緊張局面尚未有明顯緩解,預(yù)計(jì)后續(xù)仍然面臨一定的風(fēng)險(xiǎn)暴露壓力。

民生銀行副行長(zhǎng)石杰也在業(yè)績(jī)會(huì)上直言,該行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)資產(chǎn)質(zhì)量承壓,并表示目前房地產(chǎn)行業(yè)仍處風(fēng)險(xiǎn)釋放階段,市場(chǎng)銷售預(yù)期改善還需要時(shí)間。建設(shè)銀行高管在年報(bào)致辭中也多次提到房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),稱風(fēng)險(xiǎn)防控態(tài)勢(shì)好轉(zhuǎn),但地產(chǎn)行業(yè)壓力仍然存在。

不過,聚焦到銀行業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)上,多位銀行高管在業(yè)績(jī)會(huì)上表示,在各項(xiàng)有效防控措施下,當(dāng)前銀行的房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)可控。

接下來如何應(yīng)對(duì)?除了持續(xù)強(qiáng)化既有的風(fēng)險(xiǎn)防控方式,不斷滿足居民合理的住房貸款需求,各銀行紛紛表態(tài),2022年在對(duì)公領(lǐng)域?qū)⒅攸c(diǎn)支持保障性住房、租賃住房和普通商品住房建設(shè),穩(wěn)妥做好“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”金融服務(wù),有選擇的支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)實(shí)施的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu),多維度促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

事實(shí)上,鑒于當(dāng)前房地產(chǎn)整體環(huán)境依然嚴(yán)峻,布局風(fēng)險(xiǎn)較小的政策導(dǎo)向型項(xiàng)目成為行業(yè)共識(shí)。比如平安銀行,該行在項(xiàng)目選擇上“重點(diǎn)選擇區(qū)位和成本有優(yōu)勢(shì)、銷售前景好、去化周期短的項(xiàng)目,并積極支持舊城改造、租賃住房、保障性住房等符合國(guó)家政策導(dǎo)向的項(xiàng)目”。

并購(gòu)融資支持方面,目前已有多家銀行發(fā)布并購(gòu)金融債、與房企達(dá)成并購(gòu)合作協(xié)議。而興業(yè)銀行在去年監(jiān)管部門出臺(tái)并購(gòu)業(yè)務(wù)指導(dǎo)意見之前,已通過項(xiàng)目并購(gòu)處置房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)62億元,有效壓降了問題開發(fā)商的授信業(yè)務(wù)。