哪些貸款要做定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換？
——不包括公積金住房貸款
據(jù)悉，存量浮動(dòng)利率個(gè)人貸款主要包括兩類：一類是2020年1月1日前已發(fā)放的個(gè)人住房貸款，包括公積金組合貸款中的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，但不包括公積金個(gè)人住房貸款。2020年12月31日前到期的貸款可不轉(zhuǎn)換。另一類是2020年1月1日前已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的個(gè)人消費(fèi)經(jīng)營(yíng)類貸款，包括個(gè)人消費(fèi)貸款、個(gè)人質(zhì)押貸款、個(gè)人支農(nóng)貸款、個(gè)人助業(yè)貸款等，同時(shí)，借款合同中利率定價(jià)方式為參考貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)，且利率約定為浮動(dòng)利率的。不過，個(gè)人消費(fèi)經(jīng)營(yíng)貸款從2020年3月1日起，已處于最后一個(gè)重定價(jià)周期的貸款可不轉(zhuǎn)換。
做定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換后，房貸到底是多了還是少了？
——轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)利率保持不變
所謂定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換，指的是經(jīng)借貸雙方協(xié)商，將原合同約定的利率定價(jià)方式轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR加點(diǎn)形成的浮動(dòng)利率，或轉(zhuǎn)換為固定利率。值得注意的是，定價(jià)基準(zhǔn)只能轉(zhuǎn)換一次，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。
根據(jù)要求，商業(yè)性個(gè)人購房貸款轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)，加點(diǎn)值等于原合同最近的執(zhí)行利率水平與2019年12月發(fā)布的相應(yīng)期限的LPR之間的差值。這個(gè)點(diǎn)數(shù)可以是正數(shù)也可以是負(fù)數(shù)。
舉個(gè)例子，馮先生之前的房貸利率20年期，享9折，那么，他現(xiàn)在執(zhí)行的房貸利率是基準(zhǔn)利率×0.9（4.9×0.9）=4.41%。在轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)，按照這個(gè)執(zhí)行利率水平與2019年12月5年期以上LPR（4.8%）的差值，也就是4.41%~4.8%來確定點(diǎn)差，-39BP的點(diǎn)差將在合同剩余期限內(nèi)固定不變。根據(jù)這個(gè)結(jié)算方式，馮先生的貸款利率在轉(zhuǎn)變后的下個(gè)重定價(jià)日之前，都將保持4.41%（4.8%~0.39%）。
一般來說，重定價(jià)周期默認(rèn)為12個(gè)月，而重定價(jià)之日一般為次年1月1日或貸款放寬日對(duì)應(yīng)的月、日。也就是說，這次定價(jià)轉(zhuǎn)換后，至少可以保證將近一年的利率不變。
到底選浮動(dòng)利率還是固定利率？
既然可以選浮動(dòng)利率，也可以選固定利率，那么，到底應(yīng)該怎么選呢？據(jù)佛山農(nóng)商銀行相關(guān)人士介紹，按照人民銀行的相關(guān)規(guī)定，LPR利率轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)時(shí)客戶的利率水平是維持不變，但是如果采取浮動(dòng)利率方式，那么后期重定價(jià)日后的實(shí)際利率就會(huì)隨著LPR利率的升降而變化；如果是采取固定利率，則利率保持不變直到合同結(jié)束。
同樣以馮先生為例，如果選擇浮動(dòng)利率，則選擇的是LPR+轉(zhuǎn)換時(shí)確定的加點(diǎn)數(shù)值——-39BP，如果選擇固定利率，則接下來的合同期內(nèi)保持4.31%的利率不變。
“從2019年8月份公布LPR價(jià)格分析，LPR價(jià)格整體呈現(xiàn)下調(diào)趨勢(shì)，對(duì)于中長(zhǎng)期的房貸業(yè)務(wù)建議選擇浮動(dòng)利率方式會(huì)相對(duì)合適?！狈鹕睫r(nóng)商銀行相關(guān)人士說。
接著馮先生這個(gè)例子，如果馮先生選擇浮動(dòng)利率的方式，那么到了2021年1月1日，他的房貸的利率水平也會(huì)隨著LPR的變化而調(diào)整，如果當(dāng)時(shí)發(fā)布的LPR下降到4.7%，那么馮先生的利率水平也相應(yīng)調(diào)整為：4.7-39BP=4.31%，房貸利息顯然下降了。