最近收到一個(gè)粉絲的咨詢，挺有意思的：
“老師，我的房貸利率是5.3%。我覺得按揭貸款只有3.7%。換了以后能省很多錢嗎？”
和這位粉絲仔細(xì)溝通后，我的建議是：不要瞎折騰，老實(shí)還房貸。.
相比房產(chǎn)抵押，房貸的利率真的不低。尤其是2018年之前買房的朋友，大部分利率都卡在6%左右。無獨(dú)有偶，從18年開始，房貸利率出現(xiàn)松動(dòng)，2021年已經(jīng)達(dá)到歷史“最低”。這個(gè)最低不僅是利率，還有門檻。今年，在疫情特殊的情況下，LPR降到了3.7%，大多數(shù)人可以獲得4%的貸款，這確實(shí)很有吸引力。
比如下面這兩個(gè)產(chǎn)品：
配額
利率
最后期限
還款方式
評論
一個(gè)
70%的房子
3.7%
10年信貸
平均資本加利息
必須持股半年。
2
70%的房子
3.85%
20年的信貸
先利益，后利益。
公司需要運(yùn)營一年。
這兩款產(chǎn)品的利率和壽命確實(shí)很吸引人，但我們關(guān)注的焦點(diǎn)其實(shí)應(yīng)該在后面的備注里。我們需要一家公司來經(jīng)營它們。
按揭的本質(zhì)是經(jīng)營貸款，用房子做抵押，申請貸款經(jīng)營生產(chǎn)。所以經(jīng)營性貸款利率才這么低。
這幾年一直在強(qiáng)調(diào)激活國內(nèi)市場，也就是戰(zhàn)略上常說的經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)。該政策早些年已經(jīng)實(shí)施，這兩年力度更大了。自2020年爆發(fā)以來，企業(yè)一直處于一種水深火熱之中，尤其是今年，形勢尤為嚴(yán)峻，需要政策給企業(yè)信心。
很多老板申請了房貸業(yè)務(wù)貸款，擁有全款房子的拿到了一筆錢，擁有房貸房子的降低了利率，實(shí)現(xiàn)了升值。但有一個(gè)神奇的事實(shí)，相當(dāng)一部分老板都是因?yàn)橥瑯拥脑蛸J款買房：未來未知，與其擴(kuò)大業(yè)務(wù)，不如買房，配置資產(chǎn)。這就是為什么有20年或21年的樓市調(diào)控和收緊政策。
所以，現(xiàn)在房貸換成經(jīng)營貸，還有這么容易嗎？
如果你現(xiàn)在只是一個(gè)工薪階層，正在一步一步還清房貸，你需要經(jīng)歷兩步：
1、籌集資金解押房貸。
工薪階層通常手里有現(xiàn)金來償還抵押貸款。要么找朋友借，要么過橋解決。向朋友借很容易解決問題。就等房貸出來還了吧。但如果通過緩沖資金掛鉤解決，一般成本不低，日利率應(yīng)該在千分之一左右。如果借100萬，按照銀行的操作流程，需要一周時(shí)間。那么你需要支付15000元的費(fèi)用。資金占用的時(shí)間越長，你給的錢就越多。
2、包裝
房子放出來后，你得把自己包裝成一個(gè)商人。作為一個(gè)普通的工薪階層，如何讓自己成為一個(gè)有公司有流水的老板，這些都要通過中介來辦理，最終會(huì)轉(zhuǎn)化為服務(wù)費(fèi)。
做好這兩步，銀行貸款需求基本可以滿足。資金審核通過后，返還給大橋公司，再融資完成。你可能覺得你花的錢和過去30年一兩百萬的利息差比起來不算什么，但是你忽略了普通人再融資的最大風(fēng)險(xiǎn)。不是銀行審批慢，過橋費(fèi)用多，而是貸款提現(xiàn)。
一般經(jīng)營性貸款，你可以從我上面展示的產(chǎn)品清單中看到，有信用期限。你什么意思？你申請貸款，利率3.7%，銀行給你批了，但是只能批1-3年，因?yàn)檫@是1-3年的LPR。如果要長的，利率不可能這么低。一年到期，需要還本金，銀行會(huì)給你續(xù)貸的錢，如此循環(huán)十年。這就是所謂的信用授予。但你是工薪階層，每年都要找過橋機(jī)構(gòu)，還是要花錢的。而且萬一中間銀行發(fā)現(xiàn)你流水異常，很可能就不給你續(xù)貸了。這時(shí)候你就需要償還所有的本金，也就是把貸款收回來，你有錢還嗎？沒有房子，就等著拍賣吧。這是再融資的隱性成本。
抵押貸款再融資基本上只適合有資金需求或想融資的老板
知識是有秩序的，也是有分工的，經(jīng)營貸，還是留給有需要的生意人吧。.