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自1998年住房市朝改革以來,我國房地產(chǎn)業(yè)走上了市朝道路,住房市朝也意味著住房的貨幣化,在中國經(jīng)濟走出1998年至2002年的通縮時期以后,加上加入WTO的助力,經(jīng)濟保持高速增長,居民財富的增長推動了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,因為住房仍是居民的基本需求,對住房品質(zhì)的改善和空間的擴大增加了對住房的需求。此外,快速推進的城鎮(zhèn)化,加速了人口向大中型城市的涌入,促使大中型城市房價的漲幅要顯著快于全國平均水平,特別是京滬穗深一線城市。
我國房價的快速上漲起始于2005年左右,以北京的新建住宅價格指數(shù)為例,從2005年至今共經(jīng)歷了四輪上漲周期,呈現(xiàn)顯著的周期性特征,先是一輪上漲,然后受到各種經(jīng)濟或者政策的制約,出現(xiàn)緩慢微跌,然后又開始新一輪上漲,周而復始。第一輪房價周期在2006年至2008年,2006、2007年,美國經(jīng)濟正處于次貸危機前的房價泡沫頂峰,我國出口快速增長,經(jīng)濟增速高達兩位數(shù),加上A股也處于泡沫巔峰期,各種有利因素推動房價快速上漲。但是緊接著美國爆發(fā)次貸危機,我國出口增幅下降,經(jīng)濟增速放緩,2008年四季度經(jīng)濟增速從年初的11.5%降到7.1%。經(jīng)濟增速下降意味著收入的放緩,房價的支撐力開始動搖,2008年房價全年下跌10%左右。
為應(yīng)對發(fā)達國家金融危機對我國的沖擊,“四萬億”刺激政策出臺,2009年房價立竿見影,止跌回升當年上漲40%以上,并在2010年繼續(xù)上漲20%。房價過快上漲加上通脹的抬升,促使央行開始收緊貸款和房貸政策,北京在2011年初開始執(zhí)行非京戶籍人納稅、社保滿五年的限購政策。祭出“限購”這一撒手锏調(diào)控措施,隨之成為一線城市的標配。嚴厲的限購措施,再加前期漲幅過大,北京房價在2011年限購之后小幅下跌,跌幅10%左右。
接下來一輪的周期也持續(xù)三年:2012-2014年。限購政策對北京房價的限制作用僅維持了1年,在大量人口涌入的剛需之下,北京房價在2012年上半年止跌回升,并且在當年6月和7月連續(xù)兩次降息的推動之下,房價開始新一輪快速上漲,一直持續(xù)到2013年底,此輪上漲房價漲幅達30%至40%,進入2014年成交逐漸冷卻,房價上漲乏力,出現(xiàn)小幅下跌。此次為市場自然調(diào)節(jié)行為,跌幅較小,僅為6%左右。
最近一輪周期從去年開始啟動。央行持續(xù)的降準降息,顯著提升了居民購買力,引發(fā)了居民加杠桿的熱潮。2014年11月央行降息不僅開啟了股市的牛市腳步,也啟動了房地產(chǎn)市場新一輪小周期。央行在2015年5次降息,力度之大前所未有,5年期以上貸款利率為4.90%,較2014年下降165bp,且為我國歷史最低值,這直接降低了居民還貸成本,提升了加杠桿能力,促進了房地產(chǎn)市場的火爆,并且在房價一路上漲的過程中,購房者的恐慌心理暴露無遺,都盡可能放大杠桿甚至用首付貸去購買房子,這種反饋循環(huán)促進了房價更快上漲。這輪北京等一線城市的房價漲幅驚人,在不到兩年內(nèi)高達40%至50%,而且這是在房價已然較高的前提下的快速上漲,全市平均單價漲幅超過1萬,更是歷史最高水平。
按三年一小周期的規(guī)律,這輪房價上漲時間已接近兩年,漲幅也為歷次最高水平。為此,“十一”長假期間相繼有22個熱點城市發(fā)布了緊縮性樓市調(diào)控政策。出爐步調(diào)一致、密集連發(fā),調(diào)控姿態(tài)為歷史少有。鄭州、武漢、合肥數(shù)日內(nèi)連環(huán)加碼,北京、深圳和南京的收緊力度已超過歷史紀錄??磧?nèi)容,調(diào)控政策集中在重啟限購、回歸“認房又認貸”以降低杠桿、增加土地供應(yīng)上。這勢必將顯著降低居民購買力特別打擊了投機性需求,將使火爆的房市冷靜下來。因此,筆者認為此輪房價的上漲應(yīng)已接近尾聲。按兩年大漲一年小跌的規(guī)律,明年或?qū)⑹切〉囊荒辍?/p>
只是別忘了,這輪房價上漲與三、四線城市并沒有太大關(guān)系,說明經(jīng)濟和人口流入仍是決定房價上漲的基本要素。鑒于貸款利率已降至歷史低位,再降息刺激房價的空間極為有限,這輪房價上漲過程中居民杠桿也快速上升甚至接近發(fā)達國家水平,房價絕對值已處于較高水平,在收入增長放緩情況下居民承受房貸的能力也接近了極限,加上我國城市人均住房面積也已達33平方米以上,全國范圍內(nèi)實現(xiàn)了住房的供需平衡,因此未來房價的上漲更有可能是結(jié)構(gòu)性的。在當前的房價水平上,樓市小周期拐點已經(jīng)來臨,長周期也需謹慎。