凡事都是相對(duì)的，而不是絕對(duì)。用于企業(yè)經(jīng)營(yíng)、用于資金流轉(zhuǎn)是抵押貸最基本也最合規(guī)的用法，是銀行白紙黑字在協(xié)議上寫(xiě)下的，但抵押貸的用途真的只有這些嗎？

首先我們要清楚，抵押貸絕不能與普通的消費(fèi)信貸劃等號(hào)。房子交給銀行，抵押出來(lái)少則幾十萬(wàn)，多則幾百上千萬(wàn)。尤其是在北上廣深這些大城市，房子動(dòng)不動(dòng)就幾千萬(wàn)，按照七成輕輕松松就能貸出來(lái)500萬(wàn)以上，這么大的金額要怎么用？客戶真的用這筆錢(qián)去做生意了嗎？提前聲明，下面的內(nèi)容可能并不“合規(guī)”，但確實(shí)是目前操作中存在的潛規(guī)則，業(yè)內(nèi)人士都心知肚明，卻閉口不談，因?yàn)檎l(shuí)也不敢拍拍胸脯保證這筆錢(qián)會(huì)用在哪。

抵押貸的用途主要可以分為五類：第一，還貸；第二，買(mǎi)房；第三，外借；第四，理財(cái)；第五，經(jīng)營(yíng)。

第一，還貸。這可以說(shuō)是一種最常見(jiàn)的操作方式，或許給他換個(gè)名字你就覺(jué)得很熟悉了：債務(wù)整合?！度嗣竦拿x》都看過(guò)吧，里面的大風(fēng)廠老板蔡成功，因?yàn)檫^(guò)橋失敗導(dǎo)致丟了整個(gè)大風(fēng)廠，而這個(gè)過(guò)橋就和債務(wù)整合有密不可分的關(guān)系。

簡(jiǎn)單說(shuō)下為什么會(huì)產(chǎn)生過(guò)橋。打個(gè)比方，你從銀行貸了500W的款，可能是房貸也可能是其他貸款?，F(xiàn)在到期了，但你手上并沒(méi)有流動(dòng)資金償還這筆債務(wù)。不過(guò)巧了，你正好有房子，可以去做房抵貸。但房抵的錢(qián)是不能直接用來(lái)還貸款的，怎么辦呢？這時(shí)候就需要過(guò)橋了。通過(guò)過(guò)橋機(jī)構(gòu)墊資把舊賬還了，等房抵貸撥款了，再把過(guò)橋還上，等流動(dòng)資金，回款了，再把房抵還上，就形成了資金鏈的閉環(huán)。

這個(gè)過(guò)程聽(tīng)起來(lái)是不是很簡(jiǎn)單，那蔡成功的大風(fēng)廠為什么還會(huì)倒閉？一、銀行非常討厭以貸養(yǎng)貸；二、抵押失敗，銀行放款失敗，被過(guò)橋利息壓垮。在身上負(fù)債情況比較差的時(shí)候，去辦抵押貸是有一定風(fēng)險(xiǎn)性的，這個(gè)在風(fēng)險(xiǎn)管理中叫貸中監(jiān)控。如果客戶在放款之前，資質(zhì)發(fā)生變化，那銀行有權(quán)利重新評(píng)估，不放款。而資質(zhì)變化的原因可能：1.負(fù)債率過(guò)高、2.征信變差、3.資產(chǎn)被查封、4.遭到起訴。這種情況下銀行不放款，你就要自己承受過(guò)橋的高額利息。為什么過(guò)橋利息高？因?yàn)樗且还P大額的信用貸，不需抵押，為了降低風(fēng)險(xiǎn)就要提高利率，所以一般很少見(jiàn)到超過(guò)1個(gè)月的過(guò)橋。

雖然其中存在一定風(fēng)險(xiǎn)，但對(duì)于一些被小額貸款纏住的人來(lái)說(shuō)，用抵押貸來(lái)整合負(fù)債，確實(shí)是一種解綁方式，關(guān)鍵是利率低額度高。

第二，買(mǎi)房。雖然文件上明令禁止，經(jīng)營(yíng)貸不得流入樓市，但是全款買(mǎi)房再抵押，已經(jīng)是業(yè)內(nèi)人士心照不宣的套路了。很簡(jiǎn)單，還是用到過(guò)橋，先全款買(mǎi)了，等抵押之后再還上過(guò)橋。房子漲了一賣，穩(wěn)賺不賠?，F(xiàn)在的情況是上面要求合規(guī)，下面變著法的“合規(guī)”。

為了合規(guī)，一些銀行制定了不同政策，比如說(shuō)給借款人加個(gè)股東或者法人的限制條件，或者限制企業(yè)成立時(shí)間不少于3個(gè)月。于是乎，這些調(diào)整又催生了一個(gè)灰色地帶，包裝。具體內(nèi)容不細(xì)說(shuō)，稍微懂點(diǎn)行的對(duì)這個(gè)詞都不陌生。

第三，外借。這種情況不多見(jiàn)，畢竟相當(dāng)于是在用自己房子幫別人還債，承擔(dān)的是雙重風(fēng)險(xiǎn)，正經(jīng)人誰(shuí)做啊。

第四，理財(cái)，現(xiàn)在監(jiān)管變嚴(yán)了，再加上一般理財(cái)產(chǎn)品的收益不一定能跑贏利率，就算跑贏了還要加上通貨膨脹，弄來(lái)弄去發(fā)現(xiàn)得不償失，就不多贅述了。

第五，經(jīng)營(yíng)。做生意，扶持中小微企業(yè)才是抵押貸的初心，但是能夠遵循這份初心的人其實(shí)并不多?；蛘哒f(shuō)想貸款的貸不到、或者不敢貸。不想貸款的，銀行變著法降門(mén)檻讓他們貸。說(shuō)實(shí)話，政策該升級(jí)了。